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十一房展会参展企业减少两成难现大幅降价

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  被视作“申城楼市风向标”的“假日楼市-2012上海房地产秋季展示会”,定于10月3日至6日在上海展览中心拉开帷幕。   9月24日,主办方之一的上海展览中心相关负责人介绍,“2012上海房地产秋季展示会”(下称“十一”房展会)的展出面积为2.8万平方米,共有约200家房企和代理机构前来参展,其中包括恒大、万科、绿地、保利、远洋、农工商、三湘股份、长甲地产、同润集团、鹏欣集团等品牌房企。   相比此前的“五一”房展会,“十一”房展会的展出面积和参展商家数均有所下滑。其中,参展企业数量减少了20%。   上海展览中心相关负责人解释,这是由多方面原因造成的。一方面,展览中心的一楼部分区域在维修,导致展位面积减少;另一方面,市场不佳导致一些中小型企业未来参展。此外,去年以来住宅地块供应减少,导致新房供应减少,也是不少企业未参展的原因。   不过,“五一”房展会上龙头房企纷纷缺席,而万科、保利、绿地等龙头房企此番齐齐出席。   刚需楼盘唱主角   刚需楼盘依然是本届“十一”房展会的参展主力。   嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜昨日介绍,该公司此番参展的项目只有一个,即刚需项目嘉怡水岸,将推出120套房源,“因为刚需楼盘更能获得看房者的青睐。”   力推刚需项目的不止嘉华。   据了解,金丰易居将带来4个楼盘参展,包括小上海悦庭、美兰湖中华园、莫奈庄园,以及虹梅菁典等。   金丰易居-普润地产副总经理周华燕称,小上海悦庭之类的刚需产品,此前销售得较好,因此会加推房源,售价在1.4万元/平方米。   绿地此次参展项目众多,包括位于嘉定的新里·崴廉公馆,昆山的启航社,奉贤海湾的绿地香颂,以及青浦的绿地新瑅香公馆,总价在100万元左右的公寓占多数。   恒大则主推海上威尼斯项目。   整个10月,刚需项目也是沪上楼市的推盘主力。   据新浪乐居统计,截至9月21日,10月上海预计开盘的项目有33个,较9月减少了3个项目,但较7、8月份仍保持增长态势。从产品类型看,10月上海楼市的预开盘项目仍以公寓住宅为主,占到预开盘总数的71%。   四季度的定价依据   虽然刚需唱主角,但愿意给出大幅度折扣的开发商并不多。   周华燕称,除了一些资金链特别紧张的企业,大部分企业都在收缩优惠幅度。因此,不会在“十一”房展会上推出特别的优惠。   在周华燕看来,不少房企刚需项目的销售任务差不多已经完成,这些项目拿地时间多在2009年的地价高峰期,当回笼了亟需的资金后,开发商没有进一步降价的动力。而高端产品,随着调控预期再次收紧,也不是好的出货时机。因此,10月份,大幅降价很难出现。   谷文胜介绍,整个10月份,嘉怡水岸都会有9折优惠,折后单价为1.5万元/平方米。但谷文胜也坦言,折后单价和上一次开盘的单价也只便宜了几百元,“主要还是持平。”   宝华集团副总裁杨健同样认为,今年的“十一”房展会上,大幅度的优惠可能很难出现。   杨健进一步说,刚需项目的购买群体对价格较为敏感,房展会一定会有多种形式的促销,但实际的价格降幅还需比较后才能做出判断。   他预计,随着调控预期的收紧,买卖双方进一步僵持,相信“十一”房展会将成为四季度开发商制定推盘和价格策略的依据。换言之,如果“十一”楼市人气不足,或者整个10月成交不理想,11月份上海楼市或许会迎来一轮促销,开发商要为年底回笼资金做准备。   开发商不抱太高期望   事实上,开发商对于“房展会”现场的成交量,并不抱太高期望。   谷文胜直言,房展会现场的成交量一向不会很大,但可以积累一定的人气,预计效果和往年持平,不会出现大幅回暖。   杨健亦称,“十一”房展会主要是以推广为主,现场成交量毕竟有限。今年该公司未参展,是因为公司短期内没有新推项目。   对于参展效果,某不愿具名的大型房企高管称,参展与否主要和是否推盘有关。房展会主要是积累点人气,是否带动成交还要看后期的营销和市场状况。   相比之下,受访业内人士普遍更关注整个10月楼市的成交表现。   杨健坦言,10月份的成交量更有看点,如果10月的成交量能突破90万平方米,那么说明市场较好,没有受到政策收紧的影响。如果成交量低于90 万平方米,甚至更低,则说明市场观望情绪开始浓厚。进入11月,部分企业可能会加快推盘力度。目前成交量时高时低,说明买卖双方在博弈,很难判断未来的走 势。   周华燕也说,自二季度以来,上海楼市成交量逐月回暖,经济下行,一些改善型和高端置业需求抬头,导致高价位楼盘成交出现一定回暖。但近期,房产税等储备政策屡被监管层提及,政策面回暖预期落空,企业对市场重回谨慎态度。   周华燕判断,四季度,开发企业还是会跑量,但由于成本等因素的制约,价格不会出现大幅度下调。   同策咨询研究中心总监张宏伟的观点是,如果现行政策持续,到年底,楼市会呈现不温不火的局面。鉴于买卖双方都处于观望的状态,在政策明朗前,不会出现大幅度的优惠。   在不少开发商眼中,房展会的展示意义已远大于交易功能。上海“十一”房展会也不例外。   9月24日,沪上某房企副总裁称,这两年,“十一”房展会热闹有余,实质成交量并不高。一般都是尚未开盘的项目在蓄客宣传,做些前期准备工作。   德佑地产研究主任陆骑麟进一步说,部分房企对房展会的关注度在下降,因为房展会的交易平台功能在逐渐弱化。所以,此次参加上海“十一”房展会的房企,多数是缺席了“五一”房展会的。这表明,开发商对四季度还是有所期望的,在价格上有稳中有降的可能性。   刚需楼盘热衷参展   “参加房展会,是推广推介的一种传播渠道,对成交没有太高的期待。”嘉华(中国)投资有限公司副董事谷文胜介绍,该公司此番参展的项目嘉怡水岸,在国庆期间没有新的优惠,还是9折,折后单价在1.5万-1.6万元。   中高端楼盘开发商参加房展会的热情并不高。   “我们一般不参加房展会。”仁恒集团一营销人士称,比较热衷于参加房展会的,都是中低价位的刚需盘。   另一中高端楼盘营销负责人也说,参加房展会的多是刚需楼盘,但今年这些楼盘的折扣力度也不会太大。因为开发商的库存去化得不错,不撞南墙不回头,连续几个月卖不好才会选择降价。   这位营销负责人认为,现在大多数开发商对后市比较乐观。目前在售刚需楼盘实际价格有所上升,国庆期间买房的人多,开发商不太会放开折扣。   “不关注‘十一’房展会。”某国企开发商称,该公司旗下有一个单价3万元的项目成交得不错,但无意参加房展会。   某上市房企副总裁也判断,刚需楼盘不会有太多的价格让步空间,一是成本在那里摆着,二是上半年成交量还可以,开发商都希望利润有所提升,对定价的期望比较高。   “现在的价格比较合理”   不止刚需楼盘无意在国庆期间打价格战。   上述仁恒集团一营销人士称,“我认为现在的价格是比较合理的,新盘报价低开,年底陆续会提点价,这样对业主也好交代。”   该营销人士进一步说,现在这个时点并非热销时机。去年是限购启动的第二年,政策效果很明显,需求被压抑。今年是限购的第三年,限购的作用相对较小,今年总体行情比预期要好一点,“前面几波卖得比较好,大指标完成得差不多了。”   21世纪不动产综合事业二部副总监翁越森还提到,去年大幅降价后,购房者和开发商现在对“金九银十”都比较理智。   不少受访开发商直言,无心在房展会上打价格战。   谷文胜称,“十一”房展会期间,不会有更多的折扣。开发商都会维持上半年的报价,不会涨价不会降价,整体价格是持平的。   “开盘的每个项目都号称有大大小小的折扣,但实在的折扣比较少。”沪上某房企副总裁说,“十一”以后,推盘量会继续增大,开盘数量也比较多,但成交量还要看开发商能否“以价换量”。   “10月楼市会很热闹”   中原地产上海研究部总监宋会雍称,10月前后,会是一个供应的高峰期。购房者和开发商还没把心态调整好,这也和调控的口径有关。温和与严厉的信号都有,不知道怎么去判断,都在犹豫。虽然房展会期间,价格不会有太大变化,但房展会后会出现降价行为。这和去年的情况一样。   宋会雍解释,部分楼盘涨价是因为去化到了一定程度。要等到开发商的期望落空后,价格才会调整,“开发商不经历比较差的市场,不会有价格下调。”   沪上某房企副总裁也说,“10月楼市会很热闹。”   “9月前三周,上海楼市成交表现比较差,接下来开发商还是要抓住10月和11月跑量。”该副总裁认为,具体降价的幅度要看开发商是否会统一思想。   沪上一房地产营销人士透露,9月30日,“招保万金”四大房企中的一家会选择大幅降价。   “只要价格合理,买的人还是有的。”翁越森举例称,某楼盘因为价格低开,已经卖出了七八成。   翁越森称,眼下降价空间不大的原因在于,很多楼盘已经是“面包卖到面粉的价格了”。

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