上海市养老地产盈利模式出现瓶颈

　　随着申城老龄化趋势的愈发明显，养老问题在成为社会关注焦点的同时，也带来了巨大的商机。其中就包括了房地产业。不过虽然上海的养老地产起步较早声势也不小，但始终未能有明显进展。业内分析认为，盈利模式不清仍是养老地产发展的瓶颈。 　　数据显示养老地产市场广阔 　　从最新统计数据看，上海目前60岁及以上老年人口已达到347.76万人，是全国老龄化最严重的城市之一。与之相对的是，申城目前拥有养老机构631家，养老床位10.19万张。养老床位与老龄化人口相比存在巨大的落差。绝大多数老人仍只能选择居家养老的方式，往往缺乏专业的照料。这显示出上海养老地产的潜在市场相当广阔。 　　新浪乐居近日进行的一场相关调查也显示，沪上市民对于养老地产的接受度也比较高。有7成受访者表示会考虑让父母住在养老地产项目，考虑自己年老后住入的比例也与此相当。他们认为养老地产项目服务会比较专业。在选择养老地产的方式方面，租赁模式最受欢迎，有56.8%的受访者表示青睐。而会员制和购买产权的支持率分别为27%和16.2%。调查还显示，配套服务、医院和交通是养老地产最重要的三项指标。 　　此外，在最近的上海市政府新闻发布会上，上海市民政局局长马伊里也表示，为解决养老问题，上海将探索试点“全生态”养老示范基地建设，在土地资源相对丰富的郊区适时推进养老社区基地项目，并研究从税收优惠、信贷支持、土地供应等方面鼓励企业、社会组织参与养老服务领域。 　　申城面临排场大、进展缓的窘境 　　市场广阔，养老地产自然成了众多开发商眼中的“香饽饽”，甚至是一些非房地产领域的企业也对这块“大蛋糕”垂涎三尺。包括万科、保利、绿城等房企都公开将养老地产作为企业未来发展的重要增长点，而银行、保险等资金也纷纷加入进来。以上海为例，不久前太平人寿就高调宣布将投资20亿在青浦区开发养老地产投资计划；而去年已在崇明拿地建设养老项目的泰康人寿，8月底又与松江当地房地产公司签订了土地开发协议。 　　不过，即便房企和金融机构纷纷涉水，上海也有亲和源这样在全国范围内都相对成熟的养老地产项目，但整体上的进展却依旧缓慢。2007年公积金中心类似“倒按揭”的变相养老地产模式也在轰轰烈烈推出过之后，因申请人寥寥而被迫停办。 　　据了解市场上虽然打着养老地产旗号的产品数量不少，真正成功的却屈指可数。更多的则是打着养老地产的噱头来卖房，未能配备包括医院、护理、娱乐等与养老相关设施。而一些真正意义上的养老地产项目则存在收费高昂、服务欠缺、舒适度差等弊端，难以获得老年群体的认可。 　　盈利模式不清短期难获收益 　　究其原因，多数参与其中的企业对于养老地产未来的盈利模式并没有一个很清晰的认识是重要原因。不少企业还是按照传统的房地产模式，或者说商品房开发模式来运营。 　　中房信研究总监薛建雄23日在接受新民网采访时就直言，养老地产和旅游地产一样是社会发展的方向。与商品住宅相比，其实质卖的是服务，需要后期系统的管理、经营来支持项目运转，而房子本身价值则相对不大。“但很多企业在做养老地产的时候还停留在赚快钱上，依旧希望通过卖房来获得快速盈利，真正做服务的少之又少。”他表示。 　　实际上，这样的特点也造成养老地产项目的盈利周期相对比较长。以相对成功的亲和源为例，其资金收入主要分为会费和年费两大块。前者需要使用者按照市价的一定折扣一次性支付数十万元来获得房屋的使用权（无法买卖转让）；后者则需每年支付数万元的年费来享受项目提供的养老服务。据悉，即使是这样比较高昂的费用，项目年收支平衡也要待到运营3年之后。 　　而这对于很多企业来说，如何平抑前期土地成本就成了关键。选择了地价相对较低的商用或办公用地，未来开发中会遭遇诸如水电按商用计费、不能通煤气等诸多限制。盈利周期与主要依靠租金收益的商业地产项目相比又长了不少。 　　如果选择住宅用地开发养老地产项目，昂贵的土地价格加上医院等众多相关养老配套设施建设带来的后期投入，对企业的资金压力巨大。有业内分析人士就直言，未来政策能否在土地出让这个环节对养老地产有所倾斜，将是这一领域能否快速发展的关键点。

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