上海大华酒店公寓18万起可租18年

　　近期，位于大华板块的一楼盘推出“总价18万元起，租赁18年”的项目，即只需支付通常购买商品房的首付价格，就能住满18年，这种“超长租期”的房源受到不少市民的关注。但记者调查发现，该项目看上去是用低成本解决了住房难题，还是一个不错的投资项目，但里面的风险也不小。早在9月底，上海工商就该项目的虚假广告进行了曝光。 　　“超长租期”房源八成热租 　　昨日下午，记者来到该项目接待中心，门口的广告牌非常具有诱惑力，“18万起，精装修、全套家私，拎包即可入住，你还犹豫什么！ ”工作人员介绍，项目名称为大华爱宅，主力房型从27至47平方米，价格从18万元至30万元，“只需一次性支付这笔费用，就能租上18年。这些钱现在可能只是上海中环以内购买一套独立一室房的零头。 ”一工作人员员告诉记者。 　　据其介绍，这一项目最大的吸引力在于价格远低于一般的商品房，非常适合事业刚起步的年轻人。现在大华地区一室户型的租赁价每月在2000元—2500元，这个项目的租赁成本每月则在800元—1300元，对比周边地区，价格优势非常明显。 “现在400多套房子已租出去八成，大多是一些周边的年轻人或老年人，年轻人可能是作为婚房；老年人则是把自己的房子腾出来给孩子做婚房，自己住这种公寓，方便照顾。 ” 　　为了吸引投资客，项目还推出5年包租服务，年回报率8%。工作人员介绍称，以总额20万的单元为例，每年管理公司反馈给租房者的投资回报即为20万乘以8%，16000元，5年后管理公司还可以以20万元的原价收回租房客手中的房源。这个回报形式，一方面保障了客户前五年稳定的收益，另一方面五年后可退租，体现了开发商的实力，也给了客户充分的投资选择余地。到时你即可以选择退租，也可根据当时的行情选择继续包租或自己出租，几乎将投资风险降到了零。“等于20万元可以做一个五年期的定存。 ” 　　工作人员表示，目前西面的房源最贵，价格在30万元—35万元不等，靠近南面与北面的价格较贵，为25万元—29.6万元不等，18万元的房源在E型楼层的中间部分，由于间距较小，采光不理想，价格最便宜。 　　对此，有业内人士表示，此类房产的存在出现较多的市场需求，主要原因是解决了一部分资金实力相对较弱的人群无法买房只能租房的困境。原来租房者需面对租金偏高，以及不停搬家的痛苦，长租房可以有相对稳定的居住环境。此类长租房如果是具有相对擅长管理的酒店管理公司直接管理，将会为物业长期租赁带来稳定的回报率。 　　长租约存风险 工商部门曾曝光 　　不过，在带来稳定的居住环境的同时，也会存在不小的风险。 　　业内人士表示，该项目是采取酒店式管理的模式，每平方米需要支付2.6元的物业费，其水和电的价格也按商用价格收取。因此其后续使用的费用并不便宜，“水的单价是3.8元，电的价格是1.25元，每三年有调整。 ”工作人员坦言，除了一次性租金外，每月还有一笔不菲的生活成本费用。 　　由于该“超长租期”房源合同的主体，并非该物业的业主，而是一酒店管理公司，租赁期间管理公司一旦发生问题，租户只能对合同的主体主张权利，无法对上一级的业主主张权利，这是购买长租房的最大风险所在。记者在工作人员提供的合同文本上也看到，如果出租方一旦违约，只不过退还剩余年限未使用的租金和少量的违约金。 　　“这种超长租约的房源上海并不多，市场的认可度也有待观察。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟坦言，由于租期过长，其后续情况难料。 “这种方式实质上更像一个转嫁财务成本的做法，管理公司与开发商签约总承包，再将承包的成本通过消费者转移，对于管理公司而言有可能会 ‘空手套白狼’，直接赚取中间价差。 ”张宏伟提醒，如何确保管理公司18年的正常运行和对于投资者的回报，则是选择这类产品市民需要注意的问题。 　　在该项目的对外介绍中，除了5年期托管项目，还有包租18年，年回报12%纯投资的选择。同样以总额20万的单元为例，房子托管给开放商，每年开发商回馈客户24000元。“这样一来，就有可能出现这样的情况，A客户花了18万元，租了一套房源后委托管理公司管理，管理公司将其再次转入市场，B客户看中这套房源后，花18万用于自住，这就存在一套房源可能被两次出租的情况，这种多次出租的情况，与目前国家对于出租房的相关法规相悖。 ”21世纪不动产分析师罗寅申分析道。 　　德佑地产分析师陆骑麟还表示，购买租赁权房产碰到另外一个问题就是无法获取房产本身的升值为其带来的投资收益，因为购房者无法出售房产。不过酒店管理公司一般都会给予其较高的投资回报率，从而弥补房产升值带来的投资回报的损失，但在房价快速上涨的时候，这部分损失是无法计算的。“因此这类房源实际上并不像其宣传说得那么好。 ” 　　实际上，对于该项目的一些宣传口号，上海工商部门也有所查处。 9月22日，上海工商官方微博就发布信息称，前8个月，全市工商部门共立案查处虚假违法广告案例1871件，其中就有大华爱宅项目。工商部门表示，其违法表现为其利用自制印刷品广告宣称“大华爱宅做到了，让您的资产不断升值，且有满意稳定收益”，“——每月可以稳赚一倍。”同时在新浪微博上虚构预定套数，制造热销场面，欺骗和误导消费者。 　　“租普通公寓要担心续约问题，经常住一年就要搬家，租酒店式公寓就不会被别人‘赶走’，也不用像买房需要首付，可以把钱省下来做其他投资。 ” 　　“我还是会选择买房子，毕竟给自己买个‘家’还是有必要的，虽然现在房价很高，但买房也还是一种不错的投资方式。 ” 　　有人觉得买房子太贵，不但要付首付，还要每个月还贷，与其被一套房子套住，不如租酒店式公寓，省心、省力……那到底是买房投资，还是租房投资呢？ 　　租房派：长租酒店省下首付作投资 　　“还是租酒店式公寓好，什么都配套了，比较方便。 ”陈小姐在美国留学后就留在美国工作，刚刚被公司派到上海来工作，最近一直在找房子，在陆家嘴附近看了一圈后，陈小姐决定长租距离陆家嘴10分钟车程的一家酒店式公寓。 “酒店里配套很齐全，冰箱、洗衣机、空调等，还有厨房，偶尔可以做做饭。 ” 　　陈小姐租住的酒店式公寓的房租是13000元左右，每年13万元左右。是复式的，面积大概70平方米，下面是客厅和书房，上层是卧室。“我要在上海工作5年左右，本来想租一间普通公寓，那样的话可以便宜点，但房东不肯签5年的约，只能一年一签，这样万一住了一段时间后还要再找房子搬家就比较麻烦。租住酒店式公寓虽然贵一点，但是稳定，不会被人‘赶走’。我每个月都有住房补贴，和房租差不多。 ” 　　“我也有同事在上海买房子，然后用住房补贴还贷款。我也考虑过这样，但是这样要拿出一笔不小的首付，还要折腾装修、添置家具，也是一项不小的工程，而且我也不是一直留在上海工作，还是租住公寓比较方便。首付的钱我可以拿来做别的投资。 ” 　　买房派：买房自住不用担心房价涨 　　童先生最近准备买房，看中陈小姐租住酒店式公寓附近一套70多平方米的房子，总价250万元。童先生现有80万左右的存款可用作首付，他准备首付3成，即75万元，贷款175万元，贷20年购房。对于长期租房，童先生表示不会这样做。 　　“租房住不像是自己的家，如果要结婚的话，不可能一直租房子住。 ”童先生表示，虽然现在房价较高，买房子要首付，还要还贷，但这也是一种投资，租住酒店式公寓是纯消费。如果房价上涨的话，买房子的支出是不会变的。如果是租房的话，还要承担租金上涨的风险。 “至于首付，如果自己做投资的话，现在股市行情这么差，银行利息或理财产品的收益又不高，买房子自住，我认为也可以算是投资。 ” 　　抛开首付 两者月开销差不多 　　记者根据陈小姐和童先生的情况算了一笔账，结果租住酒店式公寓和买房在月开销方面相差不多。陈小姐租住的酒店式公寓每月开销比较简单，70平方米左右的公寓，每个月租金13000元左右。 　　童先生250万元的房子，首付75万元，贷款175万元，期限20年，还款方式等额本息。童先生是首套房，银行同意给其9折利率，计算按揭20年每月的月供将达到12432元。除此之外，童先生还要每月自己缴纳物业管理费、水电、网络等费用也需要几百元，每个月费用在13000元左右。 20年贷款的还款总额为2983624元加上首付额75万元，加上5万多元的税费，童先生购房的总支出379万元。 　　379万元的购房款，按照现在的租金，可以租住陈小姐住的酒店式公寓24年。 　　两种方式 适合不同的人群 　　租酒店式公寓和买房每月支出相差不多，那么到底是租还是买呢？记者咨询了银行理财师，其表示买房还是租住，适合不同的人群。 　　租住酒店式公寓还可以享受到许多服务和便利，比较适合将来可能会离开上海的人，像陈小姐，她被派驻上海5年，5年后她就会离开上海，她如果现在买房，将来还需要把房产卖出套现。此外，租住酒店式公寓省下的高额首付，如果有稳定可行的投资渠道，收益不一定低于房产增幅。 　　对于想要留在上海发展的并没有离开打算的人来说，买房可以说是更好的选择。因为如果房价再次上涨的话，那仅靠首付的投资收益是很难抵得上贷款购房所获得收益的。

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