上海新年首批宅地高溢价拍出仍在合理范围之内

　　今天（1月9日）上午，位于青浦新城的四幅住宅用地被龙湖、绿地和北京奥园联合体三方瓜分，其中龙湖摘得其中两幅。作为今年申城土地市场首批进入现场竞拍环节的住宅用地，这四幅土地平均溢价率超过五成。不过，业内分析认为，这一价格仍在合理范围之内。 　　据市规土局官方网站公布的信息显示，今天上午进入现场竞拍环节的是新城一站16A-02A地块、新城一站17A-02A地块、新城一站18A-01A地块和新城一站19A-01A地块。其中前两幅为商住用地，后两幅为纯住宅用地。这四幅地块均为相连的姊妹地块，如能同时拍得，无疑对未来的项目开发相当有利，所以竞拍前就有不少业内人士预测，很有可能出现一家房企拿下多幅、甚至全部四幅地块的现象。 　　而现场竞价的结果也印证了这种看法。龙湖置业梅开二度，同时拿下了新城一站16A-02A地块和新城一站17A-02A地块两幅商住用地，成交价分别为28800万元和39800万元。两幅纯宅地则被两家瓜分。其中绿地集团35611万元拍得新城一站19A-01A地块；新城一站18A-01A地块则被北京奥林匹克置业及讯佳集团联合体以28680万元收入囊中。 　　值得注意的是，单就溢价率来看，这四幅地块均处于较高水平。其中溢价率最高的新城一站17A-02A地块达到65.77%，最低的新城一站19A-01A地块也有47.09%。不过，业内分析认为，这主要还是受起拍价偏低的影响，实际楼板价仍在正常范围内。 　　上海城市房地产估价有限公司咨询师邵明浩在接受新民网采访时表示，两幅宅地的楼板价在7000元/平方米上下，尚不足周边在售新房价格的一半，具备一定的利润空间。据了解，目前地块所在区域在售新房项目仁恒运杰河滨花园的报价在每平方米16000元至18000元。“今天的价格符合目前开发商以房价看地价的逻辑。”他说。 　　邵明浩解释，目前开发商的拿地逻辑建立在以周边房价倒推地价的基础上。以今天出让的青浦地块为例，7000元的楼板价占房价的比例在4成左右，符合合理利润的范围。而在前几年市场火爆时，开发商则是以未来的预判房价来推算地价，所以就会出现“面粉贵过面包”的情况。 　　上海中原地产研究总监宋会雍也持类似的看法。他告诉记者，虽然近期土地市场热度出现了一定的升温，但总体上开发商拿地时还是保有理性。“近期房企向一二线城市回流的情况比较明显，相对匮乏的土地储备迫使他们愿意降低自己的利润率来拿地。”宋会雍指出，近期土地市场上的高溢价并非代表房企对未来市场有多看好，而是他们为补充自己的土地储备，对自身盈利目标的主动调整。 　　记者了解到，龙湖上一次在上海市场拿地要追溯到2011年的8月，而北京奥园更是自2010年6月将奉贤奥林匹克花园项目转让后在沪就再无新项目。

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