上海写字楼市场“去中心化”趋势凸显

近日，世邦魏理仕（ＣＢＲＥ）发布了２０１２年第四季度上海物业市场回顾报告，指出，当前全市非核心区域的写字楼市场日益活跃，越来越多的租户选择从核心商圈撤离而迁入非核心区域，上海写字楼市场“去中心化”的趋势越加明显。 高力国际预计，从２０１３年到２０１５年，次中心商务区新增供应将达约１８６万平方米，使得该区域的甲级写字楼存量翻番。 次中心区域写字楼获青睐 世邦魏理仕方面指出，上海写字楼市场的租赁活动仍然缓慢，在经济前景不够明朗的情况下，跨国公司对于扩张仍持谨慎态度。值得一提的是，在核心商圈，一方面业务增速减缓及租金高企制约了租户的承租能力，另一方面市中心整层办公空间目前非常有限，上述因素促使租户认真考虑搬迁至非核心商务区域的可行性。相比较而言，次中心高品质、配套设施齐全的写字楼得到越来越多的来自航运和制造等对租金成本敏感型行业的租户的青睐。 “当前，次中心区域的有不少新建的写字楼品质都很好，软硬件配套设施也不错，又靠近轨道交通，到市中心也方便，租金可能只有市中心写字楼的一半甚至更低，自然吸引了很多租户，”世邦魏理仕环球研究部董事谢晨这样告诉记者，“今后，随着更多的次中心区域的新建写字楼项目上市，写字楼市场非中心化的趋势将会更加明显。” 商报记者获悉，２０１３年浦西的大部分新增写字楼供应都分布在杨浦、闸北、普陀和虹口等次中心区域，写字楼市场去中心化趋势将会延续。世邦魏理仕认为，２０１３年全年供需将进入相对平衡的态势，但市场格局预计将随着次中心区域的不断发展而演变，将有更多对租金成本敏感的租户迁离核心商圈。同时，随着次中心区域竞争力的不断加强，其较低的租金也会限制市场整体租金水位的上升幅度。 未来３年次中心供应 将达１８６万平米 高力国际方面同样表示，上海次中心区域写字楼的吸纳水平要高于核心商务区，由于次中心商务区的空置水平较高，对于寻找整栋或者多个连续楼层的租户，次中心区域给予了更多的选择。去年四季度上海次中心商务区的空置率已从前一季度的２５．６％降至２０．５％。 在各次中心商务区中，浦东花木板块的出租率达到９５％，为各次中心商务区最高的区域；虹口是吸纳速度最快的区域，这主要是因为其较低的租金水平，政府对相关产业的扶持，以及四川北路和东大名路集聚区逐渐趋于成熟。虹口区最近新入市的一些优质楼宇的吸纳也较为稳定，比如中信泰富申虹广场、益丰广场和凯德虹口龙之梦等。商报记者获悉，顺科国际货运代理公司就在中信泰富申虹租赁了２１００平方米的面积。 “去年四季度，沪上次中心商务区的平均租金是人民币５．２元／平方米／天，和三季度相比，增长了２．２％，这一增速高于核心商务区。２０１２年全年，次中心商务区的租金已经累计增长了１３．４％，同样超过了核心商务区的涨幅，”高力国际华东及西南区、物业投资服务中国区董事总经理翁琳表示，“这一趋势显示出在目前经济形势和公司盈利疲软的大环境下，租户对于租赁空间的要求在增加，并且对租金水平更为敏感。次中心商务区变得越来越具有吸引力，而未来的新增供应预计也会建立在这一优势上。” 商报记者获悉，２０１３年上半年，上海市场预计有４个次中心区域写字楼交付，分别是闸北宝华中心、北外滩的浦江国际金融广场、陆家嘴集团的塘东项目一期，以及位于大连路和周家嘴路口的宝地广场，这４个项目总计会带来约２７万平方米的办公面积。同时由于其他次中心区域的项目陆续建成，新江湾城、虹桥枢纽、徐汇滨江以及后世博区域都会成为次中心商务区的一部分。从２０１３年到２０１５年，高力国际预计会有约１８６万平方米的次中心商务区新增供应，这会使得该区域的甲级写字楼存量翻番。

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