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与迪士尼乐园为邻

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  迪士尼在巴黎、香港产生的“财富效应”使人们坚信,过山车和海盗船的魔力可以辐射到乐园周边的商业地产和住宅地产。然而目前,让人浮想联翩的“迪士尼辐射区”只是一片聚集着众多低端制造企业的工业地产。

  翻开上海地图,迪士尼选址恰好在原南汇区与浦东新区交界处。沿着浦东与南汇的交界线划分,北面工业已经发展得比较成熟,张江高科园区,金桥拓展区均坐落于此,自浦东机场延伸而来的物流线也步入正轨。但是一到南汇,空气的味道似乎也变了,大大小小的村办企业和集体作坊分布在田埂河岸间。

  黄楼,广袤的农田周围散落着参差不齐的厂房,外界热炒的迪士尼“明星股”界龙实业也盘踞于此,旗下的界龙艺术印刷、界龙永发、上海龙樱、外贸界龙等子公司厂区在界龙大道上一字排开,绵延而去。

  什么原因导致了这种冷热不均的现象?戴德梁行工业部主管苏智渊告诉记者,其中便有迪士尼的渊源。在迪士尼项目坎坷的谈判过程中,黄楼地区土地一直被冻结,导致众多企业无法扩建。“投资者对这片地区未来的发展不明确,所以大多数人也没有做实际的投资。”

  另外,川沙位于原浦东和南汇交界,两个区政府主导政策不一导致发展较缓。“南汇的工业重点一直放在南汇工业园区的,其他板块的工业没有着重发展,任由原来的一些低端企业占据。”浦东和南汇合并以后,打破了原来的障碍,而迪士尼项目放在交接点上显然有某种战略意义。“迪士尼把原来浦东和南汇相对分割的经济产业态势连起来,这是未来比较明显的趋势。”

  工业地产的商业“钱”途

  金手指一点,是不是机器轰鸣的旧厂房就会变身时尚酒店或购物中心?“只有政府有这根金手指。”苏智渊笑着调侃道。按照中国的土地政策,工业用地改商业用途必须走政府规划的流程。迪士尼等大型项目规划前会拟一份定位报告,向政府提出哪些土地划成商业用地或住宅用地,政府则根据其要求做土地性质的调整。“这是从根本性质上把工业用地改成商业用地,要看迪士尼本身关于配套方面的要求上海市政府是否会满足。”

  迪士尼外围没有划进规划的土地能否分一杯羹呢?“如果当地政府没有这方面考虑的话是比较难的。”苏智渊表示,但他提出了另一种可行性方案,即在保留老厂房的基础上做一定改造,变为商业用途。8号桥等栖身于黄金地段各个老厂房的创业园区走的便是这条“偏径”。这些厂房原为国有集团下属的工业园地,在市中心寸土寸金的情形下,其地理位置显然已经不适合做工业地产。因此市政府曾出台一项政策,企业可以在不改变土地性质的基础上将厂房改成办公或商业用途,暂时保留工业性质。老厂房本来的结构很奇怪,需要做有意思的改造,所以被称为创意园区。“但创意产业一般是市中心小规模的园区,南汇本身土地大,未必是小打小闹。所以在迪士尼周边地产开发大方向上还是走政府规划流程。”

  工业不“老土”

  往商业上靠是迪士尼周边工业用地的唯一“钱途”吗?苏智渊似乎不以为然,“工业可不是一个老土的词,迪士尼周边完全可以发展2.5产业。”

  有关专家预计,迪士尼落户以后一定会对当地带来一些改变。一是基建方面的改变,比如轨道交通等方面的提升;另一个是周边的产业环境会改善,从制造业地产发展为办公研发产业。而办公研发产业,或称总部经济产业,当前是个流行词汇。“今年3月,浦东新区也有这方面考虑,把张江金桥这样纯工业园区往2.5产业,就是研发办公类园区发展。政府在想办法把这些点往南汇布,还成立了相应的工作小组。”据悉,近期新加坡腾飞集团在周浦签的一块地皮便是发展办公研发类产业。

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