新政后沪首次拍地冷风初现

　上海城投昨以底价拿下新江湾C4地块

5幅土地具体位置示意图。 张泽红 制图

　　昨日，上海举行楼市新政后的首次住宅土地出让。虽然当天出让的5幅土地均顺利找到买家，但相比之前，沪上成交宅地却是一年多来首次出现价格下调。

　　据了解，当天出让的5幅土地分别是：浦江镇中心河以南A-1、2号地块、浦江镇中心河以南A-3号地块、浦江镇中心河以南C-1、2号地块、新江湾C4地块、松江区广富林2-6号地块。其中，条件苛刻的新江湾城地块以底价成交；松江广富林的土地成交价格则相比当地前一轮卖地价格“打了个8折”。

　　土地大佬热情依旧

　　作为“国十条”后上海出让的首批住宅用地，昨日的卖地大会现场拥挤异常。在土地市场，资金依然充裕的地产大佬们拿地热情显然依旧。

　　当天的土地出让吸引大量开发商到场：包括当天拿地的保利地产、华侨城集团、招商地产等皆是正牌地产央企。事实上，当天所有土地全部被国企收获。

　　除此之外，国内老大万科以及香港两大巨头和记黄埔和新鸿基也参与其中。

　　值得注意的是，李嘉诚名下和记黄埔此次破天荒地参加除新江湾城之外的所有四幅土地出让。这家香港巨头去年一年在土地市场基本沉默，但此次动作尤为积极。不过，当天的激战最终还是让和黄当了回看客。

　　当天上午，保利地产旗下上海保利建锦房地产有限公司以11.83亿元价格拿下浦江镇中心河以南A-3地块，折合楼板价格为12755元/平方米，溢价率177%。这一地块也成为当天成交的第一幅土地。

　　保利地产下午再接再厉，以14.26亿元价格获得浦江镇另外一幅土地浦江镇中心河以南C-1、2号地块，溢价率128%。

　　随后，上海陆家嘴金融贸易开发有限公司15.28亿元夺得浦江镇中心河以南A-1、2号地块，溢价率172%。

　　松江地王下调20%

　　值得注意的是，5月7日下午，上海宅地市场一年多来第一次迎来了土地成交价格的明显回调。

　　下午2时，上海北方城市投资发展有限公司以18.4亿元的价格拿下松江区广富林2-6号地块，溢价率92.5%，折合楼板价13724元/平方米。

　　而就在今年2月26日，在10余家开发商的激烈争夺下，相邻且容积率相同的广富林2-4号地块最终由万科集团联合招商地产以16378元/平方米的高楼板价摘牌，并创下松江地价纪录。

　　万科招商此次继续组团参与，但他们却没有以惯例“托底”两个多月前的地价。

　　可查资料显示，松江区广富林2-6号地块出让面积16.7588万平方米，规划容积率为0.8，挂牌起始价为9.56亿元，其起拍楼板价为7130元/平方米，截至5月6日在网上已完成一轮挂牌，挂牌价11.8亿元，高出底价约两成，折合楼板价约8801元/平方米。

　　相比于此前地王天价，此次松江地块价格有了接近20%的价格下调。“等于开发一个楼盘的利润了。”一名开发商评论道。

　　此后，上海城投以11.1亿元底价摘得新江湾C4地块，楼板价仅为1万元/平方米。

　　而新江湾城上一次卖地是在2009年底，中建地产拍得的C6地块地价高达32400元/平方米，即使此次地块要求条件苛刻。地块要求免费建造标准不低于9000元/平方米、建筑规模为2.7万平方米的全装修人才公寓，粗略计算成本为2.43亿元。以人才公寓容积率为1.2-1.5计，占地约为2万平方米；剩余地块面积为8.8公顷，建筑面积8.4万平方米，折算地块出让成本即楼面地价也仅在16100元/平方米左右。 相比中建，城投此番拿地价格几乎打了个对折。

　　开发风险加大

　　4月中旬房贷新政重磅出击，及五一房展前所未有的成交低迷并未降低房企拿地热情，浦江镇3幅地块多家房企竞拍，导致溢价难回落。

　　根据上海中原研究咨询部土地监测数据显示，今年1月全市居住用地平均溢价155%，2月全市溢价133%，3月零溢价是由于一幅条件苛刻的地块底价成交。从溢价对比来看，浦江镇2幅地块溢价超过170%，1幅为128%，溢价并未出现明显降温态势。

　　从地价与目前周边房价的对比来看，浦江镇板块项目层次差距大，有配套商品房、普通商品房及高端别墅，以比较成功的普通商品房“一品漫城”作为参照，该盘目前公寓价格在20000元/平方米左右，别墅价格在35000元/平方米以上。高端别墅万科翡翠园，别墅价格更是高达70000元/平方米以上。这就是说，如果以中高端项目为可比楼盘，其地价并不为过；作为普通公寓类住宅来开发的话，其开发收益将受到较大抑制。

　　据此，昨日也有分析人士指出，目前政策环境趋紧，市场房价拐点下行的预期不断加强，短期实现反转向上难度较大，在开发时间制约下，一旦项目开盘遭遇价格低谷，其开发风险将加大。