上海4个外环外楼盘本周末入市

　　搜房网截至11月24日的统计显示，本周末(11月26日-11月27日)上海市内预计有4个住宅项目开盘，总计推出房源700余套，环比(较上周末)近400套的推盘量增长了近75%；整体开盘均价约为17000元/平方米，环比大幅下滑近50%。

中房信分析师薛建雄昨日称，本周末是11月最后一个周末，一般来说，月底的推盘量较月中为多，但就本周末的推盘量来说，还略显保守。“这一方面是因为伴随着降价潮，目前的市场出现稳定迹象；另一方面，开发商现在要想在年前回笼资金，已经来不及了，所以推盘热情有所减退。”

龙湖好望山再开盘

本周末预计入市的4个楼盘中，位于松江大学城板块的龙湖好望山颇为显眼。

最近两周，龙湖好望山多次传出过开盘消息，但均遭开发商否认。龙湖方面一直强调，该楼盘只是开放样板房给意向客户看房，并以此了解客户意向。

昨日，龙湖上海分公司相关人士确认，龙湖好望山将在本周末开盘，并称价格与此前推盘的“惊喜价”基本一致。其中，“公寓均价1.3万元/平方米，大平层均价1.55万元/平方米”。

上述上海龙湖相关人士称，由于龙湖好望山客户积累情况很好，楼盘正式开盘后，“全部264套房源基本就能销售一空”，“预计在12月之前，签约额能达到3亿元。”

同样打出大幅降价招牌的还有新盘旭辉澜悦湾。

据售楼处人员称，旭辉澜悦湾本周末将推出100多套花园洋房，报价1.2万-1.3万元/平方米，客户只要交3万元意向金办理会员卡，即可享受均价9800元的会员特价。昨日下午，已有不少意向客户开始在售楼处排队办卡。

薛建雄认为，龙湖好望山已经因低价策略获得热销，此番定价对销售应该仍有拉动作用。旭辉澜悦湾由于价格策略明显，预计会卖得好些，而价格优势不明显的楼盘，销售表现预计难有起色。

老盘降价动力不足

另外两个预计本周末入市的楼盘，均属在售时间较长的老盘，未大幅下调定价。

其中，位于宝山顾村的保利叶语，此番预计推出90平方米两房、120平方米三房，均价在1.7万-2.1万元/平方米。售楼处工作人员称，该楼盘此次所推房源为“景观楼王楼栋”的一个单元，房源数60套左右，客户2万元办卡可抵5万元优惠。“这个单元开完，我们全年的销售任务就完成了，年内不会再推盘了。”

而位于闵行的浦江华侨城此次推出120多套户型面积较大的公寓房源，均价1.8万～2.1万元/平方米；以及10余套总价在600万-800万元的联排别墅。售楼处人员称，该楼盘优惠措施还没确定。

同策咨询研究总监张宏伟称，上述4个楼盘均在外环外，属于抗跌能力比较差的区域。其中，保利叶语由于在1-10月跑量比较快，因此现在的价格没有出现大幅波动。

某上市房企高管分析，保利叶语和浦江华侨城都是在售两年以上的超级大盘，前期老客户很多，因此定价上很难明降。而保利叶语前期确实卖得不错，目前销售压力不大，而浦江华侨城可能会采取暗降的方式来推盘。

新盘或“一步降到位”

值得一提的是，本周末预计开盘均价的暴跌。

搜房网分析师汤正魏介绍称，连续几个周末，沪上均有市中心高端公寓项目入市，这使得近期的整体开盘均价一直保持在一个较高水平，而本周末预计入市的4个项目则均处于外环外，再加上部分项目为了加速消化房源采取了低开策略，导致整体开盘均价暴跌。

上海盘谷房地产有限公司总经理宋海则提到，临近年底，开发商在推盘上会选择外环一带的项目，因为外环一带房源量较大，户型也偏小，有利于年底跑量。而市区的项目总价高，户型也大，难以快速促进成交。

部分新盘大降价热情也较高。

银亿集团销售部总监王士章认为，接下来入市的楼盘，新盘可能会采取明降的价格策略，以20%～30%的幅度一步降到位，老楼盘则可能采取暗降的方式或依靠老客户来营销。

12月开盘量或冷清

可见的是，2011年楼市已步入收官阶段。

宋海认为，这个星期和下个星期，可能将是今年最后的开盘时机，“12月即便有新盘，也是零零星星的。”

上海搜房网数据监控中心截至11月18日的统计显示，今年12月，上海市场预计有29个住宅项目开盘(公寓项目22个，别墅项目7个)，环比 11月份44个的预计开盘量(截至11月18日的统计)下滑34.1%；较2010年12月最终65个的开盘量同样大幅萎缩55.4%。

宋海解释道，按照以往的惯例，很少有房企选择在12月开盘。“要开，目的性就应该很强，就是以低价获取现金。”一些选择大幅降价的房企，之所以没有在更早之前开盘，可能是因为没有拿到预售证的缘故。

薛建雄也认为，由于12月是年内的最后一个月，开发商降价跑量，回笼资金的机会已经失去，预计出现大幅降价的楼盘数量不会太多，因此成交量还会呈现下滑迹象，但也不排除个别开发商仍然选择在12月冲一冲，为明年业绩做准备的情况。

也有开发商认为12月的推盘量会有所反弹。

王士章昨日分析，今年12月上海楼市的推盘量不会比11月少。因为虽然回笼资金时间不足，但很多开发商由于调控此前一直憋着观望，而眼下的市场环境已经使得他们“无望”，因此只得推盘。

宋会雍也认为，本周末的预计推盘量比较常规，12月还会有一些新项目会出来冲一把。宋会雍进一步说，临近年底，开发商出于完成任务考虑，会优先考虑推出一些刚需房源，以便于成交跑量，或者零星推出一些特价房源来扫尾。

价格走势上，宋会雍称，考虑到已经有一些楼盘大幅降价，落在后面形势更被动，因此不排除继续出现20%～30%的降价幅度，“成交预计会和11 月差不多”。

薛建雄则预计，11月沪上一手住宅成交量，应该不会低于40万平方米，与10月46万平方米的成交量相比，应该会有所下滑。而供应量预计在60 万-70万平方米，虽然供求差距有所缩小，但还是呈现出供大于求的现象。

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