上海普通住宅新标激活半吊子生意

伴随着普通住宅标准调整日期敲定，业内预计个别区域普通房占比或将翻番，市场回暖终于有点苗头了，至少三月份的成交可能要比一两月份要好。不过精明的买家其实早就未雨绸缪，早在1月底2月初的时候就商量好3月再交易，从而合理节省大量税费。

“半吊子”生意下月再做

一位买房人1月初的时候看中了宝山呼玛五村的一套107平方米的房子，总价170多万，按照原先内外环之间普通住宅的标准，它已大大超标了，需要缴纳3%的契税和5.55%的差额营业税。当他获悉普通住宅新标准将要实施的消息后，和中介沟通，算了账后发现自己的房子一脚踏进了普通住宅的行列，现在只需缴纳1.5%的契税，而且因为这套房房东购入已满五年，他的差额营业税也可以不用交了，总共能省下约十万元的税费，这可绝对不是小数目，房东正巧也不急着卖，商量后大家一致认可3月以后再交易。

上海中原都市二店经理王润介绍，从春节后就有不少客户上门咨询普通住宅新标准了，但因为当时政策还没有时间表，所以很多二手买卖仍然处于“半吊子”状态，政策不落定，客户也不敢轻举妄动，如一套位于闵行颛桥板块的2房总价160万，客户在2011年底看中该房源并付定金，后由于普通房标准或将变化，与房东协议过户暂缓至2012年3月，等待政策落地后进行，如此一来，买家可省近8万元税费。同时，上海中原金桥证大二店经理张容平表示，最近门店上门客陆续增多，客户已经不再纯粹观望，有合适的已经准备出手购买。现在接触中，约有5成的客户都是在等普通住宅标准实施，上下家有时会协议，将买卖时间拉长，等待政策确定。现在新标准确定实施，那么这样的“半吊子”生意有望加速成交。

反过来，也有中介建议买卖双方等到三月份以后就过户的。“刚过完节一月底的时候，有一套房上下家就因为5万的差价谈不拢。”21世纪不动产长宁东区经理李栋告诉记者，“当时已经明确普通住宅新标准一季度就要出台的，所以我们干脆跟他们建议，要不等到三月份再说。”中介给买家算了笔账：如果变成普通住宅再交易，可以省八九万的税，也就没必要再为了五万块费口舌了。随后不久买家就先付了定金，约好新标准出台后再办理交易过户。

“阳春三月”有苗头

根据网上房地产的数据，普通住宅在全市可售一手住宅中比例为16.7%，二手房普通住宅则占挂牌在售房源的34.6%。执行新普通住宅标准后，此数据将大幅提升，个别区域普通房占比或将翻番。

不过，业内人士对这项措施能否大幅拉动成交还是比较谨慎。金地集团(5.30,-0.04,-0.75%)华东区域地产公司市场经理马冀表示，新普通住宅实施后对新房的影响只有一个契税优惠，前提还得是买家有买房资格。因此在限购政策没有松动的情况下，指望一个契税优惠就能带动成交大幅回暖是不现实的。

二手房方面，新标准出台后，一直处在煎熬中的房产中介看到了一丝希望，但部分中介人士坦言，新标准带来的税费减免对放大目前的实际购房群体、吸引购房者入市作用有限。不过，他们认为至少三月份的二手楼市能够走入“小阳春”。

上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，普通住宅标准调整涉及减免的房源交易税费在3%-6%左右，交易虽更容易达成却很难给当前的整体交易带来明显的推动作用。不过，小的利好终究还是会有一些的。出于对节省税费的考虑，买卖双方将会一致将交易过户时间放在3月1日之后，会为3月份原本“小阳春”行情增色。

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