上海二手房市场新政逆转行情 前升后降

　　2010年4月，上海二手房价格指数为2578点，较3月上升17点，环比上涨0.69%，涨幅低于上月，回落0.12个百分点。

　　调控新政甫出，楼市格局逆转。上海二手房指数办公室认为，4月二手房走出“分段式行情”。4月上半月延续3月下半月量价齐升的行情；4月15日、17日，随着新“国四条”、“国十条”的接连出台，尤其是房贷政策的收紧，强力抑制投机和投资性购房，同时置换型买家受制于房贷压力，观望情绪渐出，4月下半月二手房交易连续降温。同时，一手房市场出现的降价征兆也使得二手房业主心态走低，导致投资客陆续放盘，部分区域出现3%-5%的降价。

　　新兴中心城区回落

　　经统计，9个传统市区房价平均上涨0.88%，超过全市平均涨幅。其中市中心5个区平均上涨0.97%。3月中旬后突起的一波市场行情，加速了传统市区刚性需求爆发，并从低端物业传导致高端物业，4月上半月甚至还有投资需求继续进场，拉升了整个市中心行情。4月下半月政策连续出台后，由于市中心中高端物业集中区和传统自住区的二手房源供应稀缺，政策效应相对滞后，成交价格受新政影响并不大，加上一些高端物业买家本身资金实力强劲，以及持房业主对市中心的保值优势充满信心，没出现大量委托抛盘现象，价格平稳甚至上扬。其中，涨幅最大的为黄浦区，4月环比上涨1.48%；其次为卢湾和杨浦区，均上涨0.94%。

　　新兴中心城区在3月下半月大幅攀升后，4月涨幅回落明显，平均上涨0.3%，涨幅比上月缩小0.83个百分点。新政出台后，投资客比较集中的外围区域开始出现试探性的价格松动。其中，下降幅度最大的是嘉定区，4月下跌0.05个百分点。主要原因在于嘉定新城区一手楼盘率先推出优惠措施，使得不少客源流入一手房市场，二手房源成交量价齐跌。同类区域还有松江区和青浦区靠近传统市区部分，4月分别下跌0.31%和0.06%。

　　非中心城区4月平均上涨0.01%。其中奉贤南桥新城上涨0.38%，奉城下跌0.37%。

　　降价集中外郊环外

　　经统计，4月全市68个控制点板块仍然以上涨居多，上涨板块多达55个，下跌的11个，还有两个持平。

　　4月上涨板块平均涨幅达0.97%，其中超过1%的板块有22个。世博会越发临近，浦东三林和上南六里板块的房子成为“抢手货”，两个板块4月分别上涨3.35%和2.5%；另外，内环区域凭借自身地段优势和保值价值暂时未受到新政影响，4月南京西路上涨1.74%，中山公园上涨1.87%。

　　下跌板块平均跌幅为0.61%，多集中在外郊环外，包括部分外环以外区域。其中松江泗泾和青浦新城区域，挂牌量比上月同期增加1-2成，部分业主愿意接受议价，两板块4月分别下跌0.53%和1%。此外，由于九亭板块的物业近6成为投资客，受到收紧政策影响明显，二手房甚至出现10%左右的议价空间，更有部分客户因贷款问题选择退房。

　　上海二手房指数办公室认为，从4月二手房成交情况来看，各区域价格整体呈现内外环分化，其中政策出台日成为行情逆转的分水岭，尤其是首付比重的提高令买方进入观望期。由于4月下旬买卖双方尚在“消化”政策，虽然价格未出现整体性下跌，但之前业主频频“跳价”行为几乎绝迹，部分投资客开始主动降价，短期内观望将加剧降价蔓延。