上海外围二手房降价10%仍难成交

　　来自上海中原地产的一份调查统计显示，12月，上海非中心城区二手房买卖市场成交仍显低迷，房主纷纷降低姿态，议价空间逐渐放大至10%左右，但成交难度依然较大。该统计还显示，12月上海中心城区二手房降价动力仍不足，房主议价空间与上月相比并无太大变化，在3%～5%之间。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，上海中心城区二手房有区位优势及稀缺性，此类房源难找到替代品，需求人群持续保持旺盛，这支撑了价格。而非中心城区的不少板块，眼下已出现一二手房价格倒挂，二手房低价优势消失，降价压力加大。

宋会雍判断，在楼市持续低迷的态势下，沪上中心城区二手房房东的信心将逐步瓦解，但降价幅度依然不及非中心城区。

外围区域降价压力大

上海中原对旗下门店的调查显示，外围区域二手房业主的降价动力更大。

据该机构顾村分行经理介绍，12月上旬，该分行二手买卖交易依旧低迷，观望依然是购房者的主流心态。目前二手房房东面对意向客户，议价空间普遍能够达到10%，相较于11月份的5%，降价意愿更强些。不过购房者入市意愿仍不强。如该分行近期挂出的一套总价120万元的房源，由于无人问津，房主直接降到108万元，降幅为10%，但尚无人接手。

上述中原顾村分行经理还提到，12月该门店来客量与11月一样，处于较低水平，受此影响，该门店已将业务重点转向一手楼盘。

类似的情况，还出现在上海中原嘉定新城分行。

据上海中原嘉定新城分行经理称，12月以来，该分行代理的二手房议价空间也放大至10%，但购房者入市意愿仍然不强。近期该分行挂出的一套二手房源，房东将总价由87万元降至75万元，降幅达到12%，但仍未成交。而在上个月，二手房议价空间仅在5%左右徘徊。

上述分行经理判断，房东对价格继续走低的担忧开始蔓延，上述区域二手房进一步降价的空间依然存在。

宋会雍认为，在上海非中心城区，很多楼盘推出了较大幅度的降价促销，吸引购房者转向，这使得这些区域二手房源降价力度加大。

汉宇地产总经理施宏叡提供的数据显示，在外围地区，由于很多新房降价幅度在7-8折，二手房房东即便做出10%～15%的价格让步，也无法与一手房竞争。

中心区域陷入僵持

相对来说，中心城区的二手房价格依然“坚挺”。

据德佑地产区域经理张剑东介绍，就德佑地产代理的业务情况来看，12月的议价空间与11月相比相差不大。

不过，张建东也提到，现在房东和客户的诚意度都变高了，“以前讨价还价好多回，也不见成交，现在只要房子满意，价格能接受就能很快成交。”

张剑东称，德佑代理的二手房源主要集中在上海市区。

对于沪上中心区域二手房的降价空间，上海中原娄山关路分行经理称，该门店所在区域，优质房源的议价空间一直保持在5%以内，难以取得进一步突破，而次等房源议价空间则普遍能够达到甚至超过5%。

上述上海中原娄山关路分行经理直言，眼下该区域二手房成交，依然处于“历史冰点”。该区域二手房意向客户量充足，且普遍关注优质房源降价幅度，其期望的降价幅度为10%，“供需双方僵持局面仍在持续”。

施宏叡同样提到，沪上中心区域，二手房议价空间更小，“7%～10%的议价幅度，已经是大多数房东所能承受的极限，即便如此，客户的砍价也在 10%～15%。”

在施宏叡看来，12月以来，沪上二手房成交没有任何起色，买卖双方对价格预期的差距过大，仍是制约成交的主要原因。

“总体来说，房东能够接受的议价空间在5%～8%，而客户的心理预期在15%～25%。”施宏叡说。

“转机起码要等春节后”

德佑的成交数据相对乐观。

据张剑东称，12月至今，在德佑成交的中高端二手房源达50套，而11月此类房源成交量仅20多套。张剑东所说的中高端房源，指的是总价在 300万-1000万元的房源。

不过，张剑东强调，这并不是市场回暖的表现。

“这是因为前面一个多月，很多中介放弃了二手房业务，纷纷去参与一手房代理，使得二手房市场积累了一定量的未消化客户。”张剑东说，由于参与代理一手房项目期间，开发商支付佣金速度太慢，目前德佑已将经营重心重新回归到二手。

张剑东认为，12月上海的二手房成交量不会乐观，明年1月份将是最困难的时期，“由于春节因素，看房买房的人会很少。而且，明年1月能够做业务的时间，顶多也就20天。”

施宏叡则预计，12月上海二手房成交量仍会维持在7000套左右，和11月持平。

“要想看到转机，起码要等到春节以后。”施宏叡说。

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