上海40个标杆楼盘近半年一半上涨

房价究竟跌没跌？哪里跌了，哪里没跌？到底跌了多少？这个问题困扰着诸多“凭感觉”判断的置业者，成熟度较高的二手房市场是个不错的参照。从记者独家获取的一份各区成交活跃度40个“标杆”楼盘成交跟踪记录来看，从去年8月到今年1月末，价格持平、上涨的楼盘与价格下跌的楼盘几乎“对半开”，下跌楼盘中跌幅超过10%的有11个，且没有一个跌幅超过15%。值得一提的是，浦东陆家嘴、联洋、南黄浦、原来的北卢湾等传统的市中心区域标杆楼盘这半年来的房价基本保持稳定，传说中的“地段为王”的置业理念在风浪中经受住了考验。

真跌？假摔？

让40个不同区域的“标杆”楼盘近半年来的价格波动情况告诉你楼市的“温度”

晨报记者 徐运

这40个“标杆”楼盘涵盖了全市各中心城区成交比较活跃的板块，如普陀长寿、闸北大宁、浦东联洋等，包括中远两湾城、宝华现代城、世茂滨江花园、大华锦绣华城等体量大、关注度高且持续有成交的“明星楼盘”。且每个楼盘都根据大中小三种不同户型进行了横向比较。

统计显示，从价格上看，自去年楼市价格出现回落以来，40个监测标杆楼盘价格明显松动，2012年1月末较2011年8月末价格仍有上涨以及持平的占比约为50.8%，其中以大户型居多。而相较价格出现回落的项目占比则达到49.2%，其中降幅在5%以内的占比达到总项目数的17.8%，降幅在 5%－10%的占19.5%，降幅超过10%的仅11.9%。

■大户型(120平方米以上)

40个标杆楼盘中，持平的主要集中于普陀长寿、浦东陆家嘴、联洋、南黄浦、原北卢湾等单价在3.5万－6万元之间的中高端项目，显示出这些市中心项目的抗跌能力还不错。而价格出现回落的项目占比达43.2%，多集中于浦东周康、北蔡、松江九亭、杨浦控江、闸北大宁等区域的中低端项目。这表明在 40个被监测楼盘中，价格较为坚挺的大户型房源多为地段良好、区域优势突出的。

■中户型(90－120平方米)

古北的御翠豪庭、古北瑞仕花园、浦东联洋的仁恒河滨城、南黄浦的耀江花园等中高端项目赫然上榜，这些中户型房源降幅多在5%－14%之间。难道 “地段论”在此失灵了？

这些降价项目多为投资客的“重镇”，去年年末有的投资客因生意资金周转需要低价抛售房产，也有投资客看空后市选择尽早离开，导致这些区域的楼盘实际成交价出现下降。

也有受新房降价冲击，致使部分具以旧换新置换需求的业主纷纷采取适度让利回收购房资金而造成的降价。而其他受业主置换目的降价的项目则多为房龄较旧的二手房源，其主要集中在浦东金桥的金桥新村、北蔡的莲溪新村、虹口的文苑小区等。

■小户型(90平方米以下)

降价最为明显的当属位于闵行七宝、松江九亭等外围区域的房源。去年楼市出现领跌的主要以外围区域为主，故对其造成了一定冲击。而在新房促销下，部分急于以小换大的业主也有降价的情况出现。为何媒体频频曝出业主大幅降价的消息，可实际上半年下来累计跌幅超过10%的楼盘数量却并不多？

去年8月开始到去年年底，黄浦、浦东一些投资客集中的高端楼盘陆续出现了业主大幅降价抛盘的情况，当时主要是一部分因生意周转需要现金而紧急割肉的浙江投资客在抛盘，甚至还附带诸如送豪车等优惠条件的案例，随着这部分房源被消化，今年类似的案例已大幅减少。偶然出现的大降价房基本也是因为置换或家庭财产分割等原因，属于个案。

而到了2月，不仅大幅降价的个案进一步减少，一些区域还出现了议价空间缩小的情况。“节后挂牌的房东明显议价空间小了很多，不像去年年底那样有较大的谈价空间，甚至还有房东宁愿撤牌也不愿再让价。所以一些已经看了几个月房子的人应赶紧下手买了。”某中介门店经理徐林表示。

“涨价”楼盘因新盘带动

令人大跌眼镜的是，从相同户型的实际成交均价看，个别楼盘这半年来不但没有跌价，反而还在涨价。

杨浦新江湾的合生江湾国际公寓大户型(148平方米)房型去年1月末的成交均价为3万元/平方米，去年8月末为3.1万元/平方米，而今年1月末的成交均价变成了3.15万元/平方米。为何会涨价？21世纪不动产上海锐丰1号作品店经理谢小龙表示，主要是受周边新盘的带动。“去年新江湾有很多新盘开盘，且价格都不低。”例如华润的新江湾九里以及九龙仓玺园的单价都在4万－5万/平方米左右，这也给了业主一定的心理暗示——不愿轻易降价。

在近日记者的采访过程中，在浦东新区的源深、闸北的共康等区域都发现有业主小幅提高挂牌价的现象。这些区域大多自住客比例很高，急卖的房东不多，因而抗跌性较强，大幅降价的可能性不大。也有个别房东看到现在出来看房的人多了起来，开始悄悄上调挂牌价。

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