上海物业费标准16年未涨八成公司生存困难

　　自1991年，本市第一家物业公司诞生至今，物业管理行业已走过了21个年头。来自市物业管理行业协会统计数据显示，目前，本市已有建筑中住宅有5.26亿平方米，共有封闭小区1.1万个，物业管理覆盖率达到97%。然而，管理中低档商品房和售后公房的物业公司中有8成处于生存困难的尴尬境地，不是亏损就是勉强维持。尤其是这几年，撤盘、弃盘等现象屡见不鲜。 　　于是，物业公司处于进退两难的境地———退，上百户、甚至上千户的小区或无人管理；守，多年不变的物业费、持续上涨的人力成本，亏本的买卖谁愿做。 　　两难之间，何去何从？ 　　■调查样本 　　商品房个案：复兴佳苑物业费的涨价之旅 　　0.4元，买一瓶水都不够，可每月每平方米的物业费从1.6元调整为2元，却需要经历长达大半年的时间。对于本市中档商品房小区而言，物业费能实现提升30%的是极少数。“涨价后自然是好消息，可即便如此，也仅仅与运营成本勉强‘持平’。”斜土路上复兴佳苑管理处经理丁越芳如此表示。 　　物业费近10年恒定不变 　　道路两边绿树成荫，车辆有序地停在路边，一走进复兴佳苑，周边环境透露着物业的尽心尽责。记者先后询问了10多位小区居民，谈及对物业是否满意时，竟不约而同地得到了一个答案：好。 　　“或许你想不到，从五年前，我们就一直做着亏本买卖。”丁越芳边说，边拿出了一个去年的运营账本：运营成本总计131.2581万元，而物业费总收入为92.7832万元，公司的负支出超过了38万元。 　　记者看到，运营成本中约70%是人力成本，即员工工资，为92.4756万元。2002年小区交房，全市最低工资标准为535元，复兴佳苑的保安收入每月800-850元。到2011年，全市最低工资标准为1280元，保安收入为1300元。10年间，人力成本翻了不止一倍，而物业费仍是恒定值：每月每平方米1.6元。 　　涨价模本不具可复制性 　　对于涨价，居民中也有不少各种反对的声音。有人认为，停车费、电梯广告等公益性收入也有一部分是补贴物业公司，为什么还亏损？“找到提出这个意见的居民后，我就上门解释。”丁越芳告诉记者，其实，这笔费用对于物业而言简直是杯水车薪。每年小区停车收入为25万元左右，根据协议，40%归物业公司所有，也就只有约10万元，仍难以弥补亏损。 　　在每家每户的发放问询表，综合居民的意见，物业原本设置的涨价幅度是0.6元，与业委会协商后降到了0.4元。 　　记者在一份业主表决(投票)的现场统计表上看到，实际发出了340张选票，最终回收333张：“同意”的为293张，占全体业主户数的 87.99%，落款时间为2011年9月。最终，一场经历大半年的涨价风波划上了句话，新标准从今年1月1日起执行。 　　在一些居民看来，之所以同意涨价，正是因为丁越芳和物业长期以来对于小区尽心尽责。而在丁越芳看来，业委会也功不可没，“如果没有业委会的及时沟通和协商，我们直接提出0.6元的涨幅，说不定就无法高票通过”。 　　最后一个成功因素，丁越芳认为是小区居民普遍素质较高，“天时地利人和，缺一不可。” 　　售后公房个案：卫百辛靠1600万补贴苟活 　　如果没有补贴，上海绝大多数售后公房小区物业公司将会立即被判“死刑”。这并非危言耸听，却正是这一行业中无奈而必须直视的现状。 　　目前，接手申城售后公房的物业，几乎绝大多数都是各区县下属的“国字号”房地产企业，例如杨浦卫百辛集团、新长宁集团、西部集团等。正是因为售后公房物业费长期不调整，导致无利可图，大批售后公房原先的物业公司陆续弃盘，这些集团则承担起了“接盘”的责任。 　　为了能够支撑起这幅重担，相应的补贴高得惊人。仅以卫百辛集团为例，下属7个物业公司，一年集团用于止损的金额资助达到800万元，而区政府的相应资助同样达到该标准。 　　物业费标准16年未涨 　　管得越多，亏得越多。这是所有售后公房物业公司一致的心声，原因就在于，物业费标准已与现行社会发展水平出现了严重脱节。 　　卫百辛集团物业部经理范乐静告诉记者，目前，售后公房物业收费实行的依然是1996年起的政府指令价，每户月收费按居室大小，分别为4.5元、 6元、7.5元，高层住宅每户每月5-10元。另外，每户每月收取保安、保洁服务费各3-6元。“即使是按照最高收费标准，一个月一户最高不过20来元，一年的物业费还抵不上一些商品房小区一个月的金额。”范乐静直言道。 　　另一个与其相对应的数据是，1996年时，上海市最低工资标准为每月300元，如今已经上涨到1450元，翻了四番还要多。人力成本不断增长，收费标准却是16年不变。 　　巨额亏损只能依靠补贴 　　以一个2.5万平方米的小规模居住小区为例，至少要配备4个保安、一个保洁工、一个维修工和一个管理人员，7个人员每月的最低工资成本就要在万元。 　　卫百辛集团下属的阳厦物业公司总经理赵文伍表示，每年运营成本的缺口达到近一半。“幸好还有一些出租房的租金补贴，每年200万元，也都砸了进去。”他无奈地表示，剩余部分，就只有依靠集团和政府补贴才能打平。 　　而卫百辛下属的7个物业公司，几乎个个都经历着阳厦物业的尴尬。它们担负着辖区内900万平方米的售后公房面积，每年的财务报告简直可用“惨不忍睹”来形容。范乐静表示，仅集团每年投入补贴专项资金就达到800万元，而区政府的相应补贴也差不多是这个数字，才勉强予以维持。 　　业主VS物业服务低下：越看我是越不满意 亏损弃盘：“烫手山芋”没人接 　　[矛盾1]服务 　　业主：总有一些服务没有到位 　　“除了收停车费，物业都不知道在忙些什么？”孙兰芳住在广中路上的一个小区，每平方米3万的房价、500多户居民，也算得上是中档商品房。对于物业，她有自己的困惑，比如为何乱停车的问题没有得到根治，偶尔还是有车辆堵在门洞外；又比如，楼道里的垃圾桶一天只打扫一次太少了，夏天总有异味。 　　物业：该做不该做，我们都在做 　　在复兴佳苑物业管理处就贴着一张“零星修理项目人工费价目表”，分为水、电、铁工、泥工四大类，包括了拆装小水表、换拉线开关、换水箱铜线、钢窗整修、修龙头块等26个小项。丁越芳告诉记者，除了必要的材料费，至于人工费，收了也就是几块钱。事实上，最初时对于物业的管理范围，规定仅限于“公共区域”，并不包含居民家中的自购设备损坏，比如更换马桶、水龙头等。然而，居民家中的这些小设施一发生问题，第一个找到的就是物业公司，因此管理范围为了顺应居民需求而发生了变化。 　　“物业所承受的工作范围已远远大于最初我们所设想的。”朱志荣，上海市物业管理行业协会会长，他告诉记者，物业的工作简单地就说就是保洁、保安、保绿、保修，其中电梯保养、水箱清理、道路维护等都是幕后工作，居民并不能亲眼所见。 　　其实，居民和物业的关系应该是相辅相成的。“居民和物业就像谈朋友，常常闹别扭，但又离不开对方。”朱志荣打趣地说道：“如果有一天小区没有物业的意味着什么？首先，任何人和车辆可以随意进出、肆意停车；其次，楼道、小区道路无人清扫，再过段日子，繁茂的枝叶或许也会成为一件烦心事。”如今缺少的，可能是换位思考。 　　本市现有有资质的物业公司已达到了2500家。然而，从去年开始，其中涉足售后公房、中低档商品房的业务约八成经营困难。 　　目前行业主要有两大矛盾：刚性管理费和不断上升的劳动力成本，业主需求和从业人员素质之间的差距。 　　[矛盾2]物业费 　　业主：咋老说物业费要涨 　　“小区白天都是附近公司小白领来停车，收来的停车费去哪里了？”、“每年都按时交物业费，可这些钱怎么用，用在哪里，我们都不知道”、“涨价后，对我们的生活环境又不会发生太大变化，为什么要涨？”……提起物业费，多个小区都是一片抱怨声。居民看不明白，明明有着停车费、电梯的广告出租费，还有正常的物业费，这些钱为什么还不够一个小区的运营？ 　　物业：真的每年都是亏损 　　从2009年开始，复欣物业管理发展有限公司逐步退出住宅小区，当年就有5个小区不再续约。“如果无法转变现在亏损的状态，在续聘时，物业费涨价无法谈拢，我们每年都会退出2-3个住宅小区。”公司董事长丁兰弟很无奈，在复欣物业里共有1724个员工，去年最低工资调整后涉及涨薪的员工为 1160个，仅仅是缴金每年就要新增86万多元的支出。 　　丁兰弟说，对于中档的商品房小区，同时规模属于中等以下的，每月每平方2元的收费是最低标准，物业公司可基本维持，否则都是亏损的。 　　绝大多数物业公司可分享小区公益性收入，也就是停车费、场地出租、电梯广告等方面产生的效益。据介绍，主管部门的指导意见是物业与业委会“三七开”，事实上为了维持物业的运营，不少小区已经是“七三开”，甚至是全额补贴。 　　[矛盾3]接盘企业 　　业主：后任比前任还要差 　　儿童乐园里的设施锈迹斑斑，出入口也用一个旧椅子挡着，这是罗秀路兴荣苑小区内的一景。提起小区的物业，居民直摇头，几乎听不到一句好话。“保安只管收停车费，现在中心绿地上都是不是本小区的居民。”钱阿姨在这里住了近10年，她还特意带记者兜了一圈，“你看，自行车库里都是废旧的破车，那些私家车乱停车，把草坪也压坏了，谁来管？”走进物业公司，一位工作人员见记者询问，指着墙上的每月每平方0.58，无奈地笑了笑。物业经理则表示，“我们也是托管企业。” 　　物业：“撤盘”多由政府找托管 　　“弃盘”，这个词在这些年频繁出现。最为典型的个案是浦东一家享有一定知名度的物业公司，近两年来先后从40多个居住小区撤出，放弃的物业管理面积达600多万平方米。 　　记者在采访中发现，物业公司选择离开主要是两方面的原因：一是公司战略调整将逐步剥离住宅物业，转为商务楼宇；第二便是协商上涨物业费未果，无法承受长年亏损。不难看出，无论是出于何种原因，住宅物业已成为一个“烫手山芋”，想要找到一个重新接盘的物业公司，多半是由街道等政府部门出面协调。 　　“目前正筹备业委会，进行业主代表的推选工作，如果8月能顺利完成，物业公司的选聘工作也会正常开展。”负责管理该小区的徐汇凌云房管办主任费萃生介绍，续聘物业公司原则上是由业委会决定，在没有业委会或其他特殊情况下，由政府部门推荐几家，再由小区居民决定，“每次一听到有物业公司反映不再续约，房管办首先是和其协商，希望能再支撑一段时间，找个接盘的，还要居民满意的，太难了。”

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