申城楼市限购可能作为常态制度存在

　　中国社会科学院昨在京发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告NO.9》。蓝皮书指出，房产税今年很难出台和推广。对北京、上海等超大城市，住房市场限购可能成为常态。 □据新华社 　　1 　　房产税今年难推广 　　蓝皮书指出，继上海、重庆征收房产税试点后，全国性房产税政策出台被热议，不排除面向新增市场的上海模式或仅面向高档商品房的重庆模式在其他城市实施推广。但考虑房产税影响深远，所需的信息技术要求也较高，很难在今年出台和推广。 　　蓝皮书表示，今年部分城市具体限购措施可能有所变化，如对首套住房定义、二套住房限购、非户籍常住人口限购放宽，限购手段也可能从硬性的交易限制转向信贷限制。但对北京、上海等超大城市，考虑城市人口规模限制要求，针对外来人口的住房市场限购可能作为一种常态的制度存在。 　　2 　　“新国八条”严厉程度超出市场普遍预期 　　蓝皮书认为，新国八条”“政策严厉程度超出市场普遍预期。 　　据介绍，2011年1月国家出台了“新国八条”，即《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，从国家层面第一次要求直辖市、省会城市、计划单列市及房价过高且上涨过快的城市实行限购政策。 　　蓝皮书认为，新国八条“规定，“对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%(2010年为50%)，贷款利率不低于基准利率的1.1 倍”，在实施过程中对三套及以上” 住房暂停发放贷款，政策严厉程度超出市场普遍预期。 　　有数据显示，2011年，个人按揭贷款为8360亿元，略低于2009年的8562亿元，同比下降12.2%，比2010年低近20个百分点。 　　3 　　地方房价控制目标与社会预期落差大 　　蓝皮书认为，地方政府房价控制目标与社会预期存在较大落差。 　　蓝皮书表示，按照“新国八条”的要求，全国600多个城市出台了房价控制目标，但是，各地对“房价”界定的标准不同，而且绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些控制房价的目标与社会预期存在较大落差。 　　蓝皮书分析原因是地方政府担心完不成设定的目标被问责，制定的控制目标留有空间。更深层次的原因则是，土地财政尚没有进行实质性改革，一些城市政府担心房地产市场疲软影响财政收入。与“居民住房支付能力”挂钩是“新国八条”要求制定房价控制目标最主要的根据之一，但地方政府在制定控制目标时，仅参考当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度，鲜有城市将居民住房支付能力作为参考。 　　蓝皮书说，今年我国房地产调控难度增大，房地产市场继续维持盘整态势，房产交易量将相对萎缩。 　　蓝皮书同时指出，今年我国房价将延续上年末的盘整态势，预期房价将有所回落，但总体降幅不会很大。 　　蓝皮书说，由于当前房地产开发成本特别是土地购置成本很高，大幅降价将意味着多数开发项目面临亏损，在经济和政策前景明朗前，多数开发企业将选择观望态势，不情愿轻易降价，房价将延续上年的盘整态势。 　　4 　　刚性需求被抑制或促房价上涨 　　蓝皮书认为，房价调控对自住性需求有一定影响。 　　2011年随着“新国八条”的实施，商业银行房地产信贷额度大幅下降，商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于当年2月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间。 　　蓝皮书表示，自住性需求不可能被长期挤出市场，一时的挤压反而会导致沉淀并逐步聚集，成为推动房价下一轮上涨的动力。

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