上海中心二手房成交回升本地置换客为主

　　内环线，一条原本只是为了方便城市交通的快速交通道路，在无形间已成为衡量楼盘含金量的坐标。在新盘总体“向外走”的背景下，所剩无几的内环内的房源更加抢手，尤其受到一向看重地段的“老上海”的追捧，近期买家也多以上海本地的置换客为主。 　　值得关注的是，因为内环内新造和交易的房子越来越少，九成以上的交易都是二手买卖。来自机构的调查数据显示，自2009年以来，本市内环内区域新增房源供应基本呈现逐年递减之势。内环内成交占比的回落不仅与楼市整体处于调控周期内有关，同期本市内环内区域的新增供应的逐年递减也构成其成交难有良好表现的因素之一。据统计，2012年至今，楼市内环内供应合计仅为33.2万平方米，总量占比不足5%，而此前的2009、2010两年楼市内环内新增供应占比则为6.8%左右。 　　去年同期的数据是，内环内可售住宅共有4414套，尾盘住宅740套。和去年十月相比，内环内可售住宅增加了500多套，但是尾盘减少了50多套。 　　尾盘：没有大幅高开 　　内环内的中心城区最稀缺的就是土地资源，所以现在内环内的新盘首次面世的很少，绝大多数都是“老树发新芽”，由于严格的调控政策，新推房源的老盘价格基本都保持平稳，没有大幅高开的局面。 　　除了旧盘新开以外，内环内许多楼盘都是“尾盘状态”，零散分布在各家开发商手中。根据网上房地产数据显示，截至10月18日，本市内环内一手住宅还有4970套可售，其中尾盘为683套。经初步统计，目前内环以内的在售新盘约30个，其中2/3以上楼盘都是尾盘(销售超过90%的楼盘)或者是持续销售楼盘，只有不到1/3的楼盘有新增房源，在售房源并不充裕。主要集中在陆家嘴、长寿路、武宁、中山公园、徐家汇、老西门、黄浦滨江等板块。 　　进入成色不足的"金九银十"，以低总价吸引刚需族，高性价比招揽改善型用户已成上海住宅供应的总体趋势。即使如此，内环线商品住宅均价仍坚守在四万元的底线之上。数据显示，由内环线商品住宅成交均价为44536元/平方米。其中，西康锦城销售价格为49300元/平方米、陕西北路1688目前入市价达45000元/平方米，而华润外滩九里苑的成交更是高达99617元/平方米。 　　值得注意的是，即使内环内的大户型面临供应不足而导致价格坚挺，然而位于武宁板块的内环内大盘新湖明珠城，却开出仅为28000~35000元/平方米的价格，引起改善型客户高度关注，这样的价格在同类内环楼盘中堪称罕见。分析人士表示，改善型客户对房价的敏感性弱于首次置业者，但他们对房产品质、配套成熟度的要求也往往更高，同时，其所属的武宁板块有着比较显著的地段优势，具有不可替代的稀缺性。据悉，新湖明珠城目前还有大约40套尾盘在售，与之前的报价相比没有大的变化。 　　分析人士认为，买家以上海本地的“刚需买家”比较多，由于手上有房要先卖掉，所以他们的置业周期会比较长，可能要半年之久。少部分买家则是慢慢达到了买房条件的新上海人，他们看房时间就短了很多，一般只需一两个月。“虽然现在新房库存很高，但成交还是在正常范围内的。”分析人士对后市的看法还是相对比较乐观的。“楼市最高峰的时候平均每天大概成交800多套，现在每天成交400－600套，所以谈不上很低迷。” 　　据中介统计，九月至今，共有三个内环内的楼盘成交量达到两位数，中凯城市之光名邸、嘉御庭、西康锦城分别成交13、14、18套，这三个楼盘都已不是“新面孔”了，之所以取得不错的销售成绩还是与定价有很大关系，其价格和之前房源的成交均价相比，都没有太大变化。 　　目前内环以内新盘80%以上都可以成为中高端或者顶级豪宅。这些楼盘主要特点是：户型大、总价高。如果以单价划分，主要分三个层次：5万元以下、5-8万元、10万元以上。房型也普遍以大户型为主，两房面积120－130平方米，3房在140－160平方米，4房170－200平方米，大平层在200－400平方米。100平方米以下房型只有西康路989、远雄徐汇园等个别楼盘有售。如果以性价比来论，武宁和老西门板块每平方米5万元以下的低价盘要集中一些。 　　为地段买回市中心的两房 　　“侬晓得伐？阿拉儿子又要买房子来。 ” 　　“是伐？伊还可以买房子啊？买了阿里的额房子啊？” 　　“伊要先把XX的房子先卖掉才有资格再买套房。还是想买到黄浦区。 ” 　　“XX不是也蛮好的吗？为啥非要买到黄浦？ ” 　　“阿拉儿子讲，伊从小就在黄浦区长大，现在自己也有小孩了，还是希望能‘杀回’黄浦。 ” 　　——公交车上两名中年妇女的对话，将老上海人的“市中心情节”尽显无疑。 　　受到调控政策影响，目前内环内住宅市场以自住及长线投资两类人群为主。由于购买门槛较高，改善自住的比例相对较高，占70%左右。长线投资主要基于保值增值需求，主要一些存在抄底意向的客户。 　　有关中介门店最新抽样调查显示，在虹口临平、原卢湾、徐汇等板块等中心城区，10月前3周期间(1-16日)二手房带看量与上月同期比上升5－10%，整体成交呈现回升态势。中介表示，八九月静安枫景仅他们一家公司就成交了5套，买家都是上海本地的自住客户。他们看重的最大卖点都是地段。在虹口临平板块，10月以来二手房成交量上升20%－30%，主要原因是观望已久的买家打算在今年内购房，由于临近年末，所以快马加鞭。而周家嘴路区域的中介也向记者反映，这些购房者中，大多以本地改善为主，需求户型也在两房及以上。 　　21世纪不动产上海区域分析师黄河滔认为，促成这些内环内市中心二手中高端入市成交回暖的主要原因有三点，一是10月以来全市一手中高端项目推盘量大幅增加，中高端成交趋势较好，带动中高端二手房市场成交，二是二手中高端房源所处位置成熟，房源量不多，性价比较高，价格又低于一手房，是促进中高端改善型人群入市的主要因素，三是四季度已经是临近年末时间点了，打算在过年前购房的客户将于近期快速出手。 　　内环内的二手房：看重小区的品质 　　在二手房市场，记者采访多家中介机构了解到，除了个别有特定需求，如学区房、工作变动等，且预算较为宽裕的购房者外，内环内房源优质客户的竞争非常激烈。某中介门店最近成交一套联洋年华的房源，该房源面积73平方米，成交总价为292万元。购房者古先生就是为了孩子上学而选择了联洋年华。 　　据了解，原本古先生一家住在张江，眼看着孩子即将要到上幼儿园的年龄，而张江附近没有合适的幼儿园，古先生听朋友说起联洋附近的幼儿园不错，他在经过仔细考察后决定购置该套房。 　　与刚需客户相比，内环内中高价房源购房者的需求有明显差异。刚需购房者相对看重总价、交通出行及小区生活是否便利等，而这些要素对买内环内二手房的购房者来说相对不敏感，他们更看重小区的品质、房型优劣等，由于目前上海内环内二手房的房龄品质差异较大，且新增供应寥寥无几，也造成了一些购房者在多次看房后仍不能找到理想房源而最终放弃。 　　投资机构关注市中心商住项目 　　除了住宅，内环内中心城区还有大量公寓式酒店等商业地产项目。在房地产严厉调控的背景下，众多购房者还在保持观望的态势之时，一些投资机构却已经开始行动了。一些市中心黄金地段酒店式公寓为代表的高端物业则是投资机构的首选目标。 　　位于南京西路、淮海中路两大商圈交汇处的城市一品苑，步行8-10分钟即可至百盛和恒隆广场。同时，被延安路高架、轨交一、二号线三条交通大动脉"环抱"，交通十分便利。该项目租金水平也一直保持在十分稳定的状态，月租金水平基本都在三四万元之间。该项目相关销售负责人透露，近期已有多家包括基金公司在内的投资机构来洽谈合作，最使他们感兴趣的还是项目的区位优势。 　　上月中旬，美联储推出第三轮量化宽松政策，热议良久的QE3终于推出。易居房地产研究院副院长杨红旭表示，货币供应量增加后，未来部分可能将流向中国，其中部分进入房地产。进入房地产的，又可分为两个领域：一是交易市场，比如海外基金购买成熟物业，收购部分企业股权等；二是开发领域，比如借债给国内房产商。“从机制上看，外资进入后，或增加了市场需求，或缓解了部分房企的资金压力，尤其是在香港等境外上市的公司。”同策咨询研究部总监张宏伟也表示，房贷收紧的市场背景下，部分楼盘以房地产信托或基金投资等形式规避“限购”政策。 　　以这种形式购买物业其主要目有两个，一方面是买方实现资产合理化配置，进行资产保值增值，出售后可获得增值收益，而对于卖方，可以获得现金流。随着住宅市场投资门槛及限制提高，商业地产渐成投资客寻求保值的另一渠道，其中具备一定住宅属性的公寓式酒店近期更是初涉该领域的投资客所追捧的产品。不过商住项目不同于住宅，其价值主要体现在租赁方面，短期持有并不合算，适合长线投资。 　　内环内新盘2012年销量列表 　　(截止10月17日，非住宅性质或售完楼盘已剔除) 　　楼盘名称 区域 板块 套数 均价 　　西康989 普陀区 普内 138 48554 　　五月花生活广场 闸北区 闸内 111 34550 　　徐汇中凯城市之光 徐汇区 徐内 74 55703 　　世茂滨江花园 浦东新区 陆家嘴 64 70467 　　大华清水湾花园 普陀区 普内 58 58748 　　滨江凯旋门 浦东新区 陆家嘴 51 114144 　　长宁八八中心 长宁区 长内 47 46722 　　国信世纪海景园 浦东新区 陆家嘴 43 51763 　　华丽家族汇景天地 卢湾区 卢湾 42 40836 　　四季雅苑 浦东新区 陆家嘴 34 69034 　　华润外滩九里 黄浦区 黄浦 30 94793 　　嘉御庭 徐汇区 徐内 30 77598 　　远雄徐汇园 徐汇区 徐内 29 58055 　　新凌大厦 黄浦区 黄浦 27 43324 　　中粮海景壹号 浦东新区 陆家嘴 25 127651 　　远中风华园 静安区 静安 24 80006 　　欧洲映象 普陀区 普内 24 35641 　　江南名庐 普陀区 普内 23 30501 　　绿城黄浦湾 黄浦区 黄浦 20 84211 　　白金湾府邸 虹口区 虹内 19 85433 　　裕和公寓 卢湾区 卢湾 18 36719 　　凯德茂名公馆 卢湾区 卢湾 17 97656 　　朗诗虹桥绿郡 长宁区 长内 16 50985 　　(数据来源：汉宇地产市场研究部) 　　建议 　　汉宇地产市场研究部分析师：要想淘到一套性价比好的内环内的房，要注意三点：1、结合楼盘品质，多作价格比较。即使同一板块各个楼盘之间的也经常出现大的价格差异，客户在比较时，应该遵循“同品质比价格、同价格比品质”的原则。无论是出于改善型需求，还是投资需求，一定不要以为价格越低越好；2、注意装修质量。内环内新盘绝大多数都是精装销售，不少楼盘都会报给客户一个装修标准。但是作为购房者，还是应该多注意交付标准中的装修配置及细节；3、周边环境及教育资源。目前内环内的新盘普遍的成熟度都比较高，但是还是会存在差异。建议客户尽量选择学区房，这样的房源无论自住还是投资都是最好的选择。

1下一页

〖上海中心二手房成交回升本地置换客为主〗