上海一手办公楼市场价格持续走高

环球金融中心的散卖拉开了2011年写字楼市场的序幕，由于住宅市场在政策打压下日渐冰冷，随着时间的推移，资金成为本年度房地产的关键字眼。尤其在下半年，整体成交频繁显现。而在租赁市场上，由于来自国内外企业的需求强劲，刺激甲级写字楼租金快速上行、空置率进一步下降。由于下半年欧债危机的出现，跨国企业将注意力更多放在中国市场。在全球经济发展陷入迷局时，国内相对稳定的政治经济环境是吸引跨国企业进入的宏观背景，巨大的消费市场也尚待进一步挖掘。作为全国经济最为活跃的地区，在大虹桥、迪士尼以及世博园区的后续开发这三个支点的带动下，未来上海写字楼市场的前景仍然看好。

一、减速放量、积极成交 供求趋稳推动价格走高

2011年，上海一手办公市场走势趋稳，新增供应222.18万平方米、成交176.72万平方米，供求差距较上年明显缓和。供应方面虽然有所回落但仍处于历史高位，连续两年的放量为成交量的反弹作以铺垫。今年，宏观调控政策对炒房行为的精准打击，将部分投资群体挤出住宅市场，作为商务办公载体的办公物业，吸引了部分资金的流入。这不仅活跃了办公市场的成交气氛，也带动了成交量的走高，同时，成交价格被进一步推高。不过，由于办公市场长期保持供过于求的态势，库存量的堆积日益加深。尽管本年度供求差距有所缩小，但是库存的去化问题依然严重。截至2011年12月底，全市办公物业库存量 439.89万平方米，预计去化周期将在52个月。上年同期的库存和去化周期则分别为385.31万平方米和24个月。

二、大宗交易加热投资情绪 限贷政策成走势分水岭

今年办公市场整体表现稳步回升，虽然供需双方均有波动，但基本显现出来两个阶段：前8个月基本表现出供不应求的局面，而8月以后则是明显供过于求状态。

前8个月，除了2月由于环球金融中心散售带来供应的剧增，其它月份均表现出供过于求的态势。得益于限购政策对住宅市场的打压以及商办概念的走热，投资力量也在向商办物业转移，活跃的成交气氛下成交量也稳步上行， 5月份新世界长宁商业中心的整售更是将成交情绪推向高潮。结合数据来看也是如此，前8月共成交132.83万平方米，较2010年同期要高出45%。

然而，由于8月底银监会推出了商业限贷政策，针对商办物业的贷款也日益严格。宏观政策的风向在一定程度上加大了投资者对市场风险的预判，同时银行信贷的收紧也进一步削弱了成交。而供应方面则由于开发商普遍遭遇资金困局，加大了推盘力度。在这两方面的影响下，办公市场的供求形势出现了逆转。结合数据来看，9月至12月，办公市场月均成交 12.61万平方米，较前8月的水平下滑了24.04%；相比去年同期，这4个月的成交量也降低了17.07%，仅为50.45万平方米。

三、办公需求旺盛拉低空置 刺激租金快速上行

2011年，由于来自企业的需求进一步放大，甲级写字楼的空置率也出现明显下滑，截至年底仅为7.35%。尤其在下半年，欧债危机的加深突显了中国政治经济环境的稳定性，这也刺激跨国企业加快进入中国市场的步伐。而部分现有租户更是为了应对一日增大的雇员数量，积极扩租。在多重因素的共同作用下，今年甲级写字楼的空置率出现明显下降。

租金方面，今年甲级写字楼的租金快速上行，从年初的7.96元/平方米•天上涨至9.2元/平方米•天，累计涨幅达到15.61%。相比去年，不仅在租金水平上有明显提升，而且租金的增长速度也进一步加快。尤其进入下半年后，随着空置率的进一步降低，甲级写字楼的稀缺性愈加凸显，在旺盛的需求刺激下租金也持续走高。全市的租金整体逐步回暖，已经接近08年的高位。其中，作为全市租金水平最高的商务区，陆家嘴(600663,股吧)的平均租金已经超过10元/平方米•天。

四、销售滞缓、融资受阻 资金重压下酝酿整购风潮

今年，国际经济还未走出2008年次贷危机的阴影，又再陷入二次探底、欧债危机等事件的阴霾，未来经济的走向不甚明确。面对这样的宏观背景，外资开发商选择了相对保守的策略，环球金融中心的散售就是变局下的产物。而对于国内的开发商而言，形势也不容乐观。由于住宅市场受到宏观调控的强力打压，成交持续低迷的表现导致开发商回款速度放缓。而银行贷款、海外IPO等融资通道日益收紧收紧，通过信托等金融工具进行融资则不仅抬高了企业的融资成本，也扩大了企业的负债规模，比如绿城和平安合作的一款信托产品，其利率高达20%-30%，而绿城中报反映其净资产负债率更是高达163.2%。在这种情况下，开发商对现金流管控的压力与日俱增，出售资产、股权也渐渐成为开发商的备选方案。在这样的局面下，大宗交易的风潮席卷而来。今年大宗交易较上年明显增加，成交面积相比上年增长了36.72%。从买方来看，内资企业是绝对的主力，其中，除了SOHO中国外，其它企业的收购均以自用为主。可以看到，积极扩大规模的企业不仅在寻求更好的办公环境，也在锁定为办公场所的支出，在今年租金快速上涨的行情下，这一点尤为明显。另外，在其它投资领域走弱的情况下，租赁市场的火爆将进一步推高甲级写字楼价值，这对企业而言也具有相当的吸引力。

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