上海2011年商品住宅平均地价暴跌四成

　　2011年终结了中国房地产黄金十年地王频出的历史，成为首个全年无地王的年份。除极个别特例城市外，2011年大部分重点城市成交地块单幅最高总价同比下降幅度在14%-88%。其中，2011年全年上海土地收入减少290亿，首次出现明显负增长，其商品住宅平均地价大跌41%。

不过中房信分析师孙田注意到，进入12月后，土地市场明显活跃起来，房地产开发企业也显露出抄底迹象。

没有地王的一年

从第一季度开始，2011年全年各地土地出让收入的缩水已基本定调，但当最终的成绩单公布时，依然令人唏嘘。

中国指数 研究院最新发布的《2011年中国130个城市土地市场交易情报》显示，2011年全国130个城市土地出让金总额为18634.4亿元，同比减少 13%，其中住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)12391.3亿元，同比减少24%。

土地市场低迷最直观的表现，便是2011年全年无地王。在不少业内人士看来，地王不断被刷新这一现象，是中国楼市过去黄金十年疯狂最具代表性的表象之一，但2011年这一现象首次被中断，这被视为市场本身发生趋势性变化的典型迹象。

中原集团研究中心监测数据显示，2011年13个重点城市居住用地成交中，地块的最高总价较前两年明显下降。与2010年相比，仅深圳、重庆两市的最高总价仍有增长，其余城市最高总价同比下降14%-88%。“非中心区位交投居多 单价地王消失。”中原在报告中指出，仅深圳、苏州、武汉高于2010年的水平，其余城市分别较上年下降10%-71%。从北京、上海、广州及杭州等4个传统高地价城市来看，2011年地块的最高单价同比下降34%-60%，均处于近5年中的低位。

值得注意的是，在多项调控政策叠加效应下，地方土地出让最高溢价率出现跳水。2011年13个重点城市居住用地最高溢价率的平均值为110%，而2007、2009、2010年同一指标曾分别高达431%、252%、272%。

中原集团研究中心表示，2011年，房企融资极为艰难，除了IPO及发债融资门槛继续从严以外，信贷持续收紧、房地产信托叫停、住宅销售放缓等融资及回款渠道全面收窄。在此背景下，总价“地王”因其资金及开发模式要求高，出现几率大幅降低。

地价大跌或可延续？

如果说各地土地出让总价下跌并不能直接决定未来房价走势，那么商品宅地成交均价在2011年出现大幅下跌，则让后市房价走势趋于明朗。

中指院的统计显示，上海2011年土地出让金1260亿元，位居全国第一，但与2010年相比减少16.7%；北京位列第二，同比减少 37.9%。

“更具有实质性意义的变化在土地价格层面。”中国房产信息集团研究总监薛建雄指出，2011年上海土地出让幅度、面积和规划建筑面积都呈上升之势，但成交价格却大幅下滑289.62亿元。上海2011年出让的775幅土地中，有61幅是商品住宅或带有商品住宅、商办性质的用地，平均楼板价6156.99元/平方米，与2010年平均10574元/平方米的楼板价相比，下跌41%。

中原集团研究中心进一步分析，溢价率大幅下滑的原因，主要来自于多项土地政策的实施。如国土部于2010年底发出通知，要求土地溢价率超过 50%的必须上报。此后，多个城市大幅上调土地出让底价，以致高价地块底价出让的现象频频出现。此外，“综合评标”、“限地价，竞配建”等土地出让改革方式亦成为严控溢价率涨幅过大的重要手段。

警觉信号：年底房企勇敢抄底

土地市场的上行趋势，能否持续，对房价会产生怎样的影响？本报注意到，当部分房企在2011年底逆市抄底土地的现象，令对上述问题的判断再次出现分歧。

一个典型的例子是，2011年全年，上海旭辉集团在各地先后拿下13幅地块，耗资超过42亿，新增土地储备数量几乎是2010年全年的2倍。对此，旭辉集团董事长林中日前表示，部分房企抓住机会适时“换仓”，快速出货并趁土地市场价格较低时伺机拿地，是一种战略选择。

2011年12月后，各地土地市场明显活跃起来，比如融创和方兴联合在北京拿地、保利也在石家庄新增两幅土地、招商地产在武汉入手三幅地块。孙田认为，土地市场出现短周期成交增长的主要有两个原因，首先政府年底 “冲一把”的推地势头明显，其次是实力房企认为现在已是土地市场的低点，“地块底价出让，竞争对手少，实力企业拿地成本较低”。

不过，薛建雄进一步分析认为，整体而言，开发商的购地能力仍然偏弱，地价仍有较大的下跌空间，盲目抄底风险不小。“目前地价占房价的比率仍然偏高。2009年上海商品房的总成交金额达4109亿元，地块成交金额为1024亿，土地支出仅占开发商总销售收入的24.9%；而2010年商品房的总销售收入下降到2987亿，土地支出却上升到1528亿，土地支出占开发商总销售收入的比率高达51.2%；2011年1239亿元的土地支出仍然占到商品房销售收入2538亿(12月27日数据)的48.8%。”

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