上海商办市场成交小户型商住项目占六成

住宅市场遭遇限购以来，商业地产一直是资金追逐的对象。‘不限购’也成了不少项目的卖点。2011年上海商办物业成交量中，SOHO类型物业占了六成。从今年年初的数据来看，商办项目的成交量稳步回升，尤其是低总价小户型的SOHO、LOFT类项目表现更为抢眼。 同策研究咨询中心总监张宏伟指出，小面积、低总价，兼具居住功能的办公产品，具有门槛低、租金收益稳定等特点，一直都是刚需市场和投资市场的成交热点。但此类产品户型往往较为单一，水电、煤气及物业管理费用较高，且交易费率高导致流动性差，存在一定的投资风险。 领先市场成交 上海搜房数据监控中心最新统计数据显示，4月第一周（4月2日-8日），上海写字楼共成交205套、 14342平方米，环比有所下降；但是，商住楼表现抢眼，写字楼成交面积前十名均为商住项目。 从成交排行榜来看，位于杨浦新江湾城的三湘未来海岸以59套、2926平方米的成绩，位居写字楼成交面积的榜首，位于普陀长征的金沙商务广场和位于奉贤南桥的卓越世纪中心分别居于二、三位。 搜房数据监控中心分析师张银萍表示，今年春节后商住楼成交持续升温，近期更是成交活跃，除了绿地领海、上置美兰优湖、海伦国际等持续成交活跃的商住楼以外，新开盘项目的成交同样夺人眼球，成交结构以小户型为主。 数据显示，上海写字楼成交量稳步回升，2月成交套数环比上升42.9%；3月份更是环比翻番，成交套数环比上升约130%，成交面积环比上升超过200%。 从一季度的成交面积排名来看，前十项目中半数为商住楼，分别为凉城地区中心、卓越世纪中心、绿地领海、风尚天地、上置美兰优湖等，其中多个项目多次进入周或月度成交面积前十名。 张银萍指出，正是限购的延续刺激了商住楼项目的成交。 低价主导市场 “不限购”固然是多数商住楼的卖点，但事实证明，唯有绝对优惠的价格，才是项目撬动市场的法宝。 来自金丰易居&佑威研究中心的数据显示，整个一季度，上海写字楼共计成交87亿元，成交均价为 29481元/平方米。4月第一周，写字楼共计成交约2.5亿元，环比减少89.8%；成交均价仅为19266元/平方米，环比下跌幅度超过35%。 热销案例的成交价格恰恰反映了上海写字楼价格的整体趋势，尤其是小面积商住楼。 三湘未来海岸4月7日推出空间挑高的SOHO房源，在两天时间成交59套，成交均价约为2万元/平方米；同样成交顺利的卓越世纪中心的成交均价仅有15000元/平方米。 均价走低，也意味着更多商住项目将具备更有竞争力的低总价。多数商住楼赋予了SOHO或LOFT的概念，有 4.5米甚至更高的层高，空间可以分割为两层，从而体现附加值。 据了解，4月第一周成交前十名的商住楼中，便有多个是“买一层送一层”的SOHO或LOFT项目。其中，绿地领海二期目前在售SOHO户型主力面积为55-74平方米，挑高4.5米，均价11000元/平方米，折合最低总价只有60万元，最高总价也不超过82 万元。中信虹港名庭在售LOFT酒店式公寓，层高4.5米，空间可自由分割，尽管位居四川北路内环内地段，均价却仅有2.68万元/平方米。 张宏伟认为，小面积的SOHO、LOFT或酒店式公寓等商住项目，往往层高较高，能够分割为两层使用，总价较低，且有附加面积赠送，是促成这类项目热销的主要原因。 商住双重属性 SOHO、LOFT这类商住项目的购买群体多为首次置业的刚性需求者。 正如三益中国院长高栋所说，目前国内SOHO或LOFT等商办性质项目，多是按照“变相住宅”的功能进行规划和设计的，总价低，尽管建筑面积小，实际使用面积却可以有所拓展，满足了不少总价承受能力弱的刚性需求者。 不过，张宏伟提醒，这类物业在居住方面存在一定的缺陷，往往没有通煤气，水电费基本按照商用价格计算，物业管理费较高，使得购房者在后期投入的居住成本会相对较高。购房者需要根据实际情况在前期房价和后期成本之间加以权衡。 这类产品吸引了不少的刚需，也不乏投资性需求的存在。此前曾多次有媒体报道称，限购之下，寻求资产保值的投资者不得不把目光转向商业地产，转向标的额相对较小、风险相对较小的酒店式公寓等商住性质物业。 SOHO中国以投资开发或整购散卖商办物业而闻名，其不少项目亦为SOHO类型。关于其购买者和投资者群体，该公司CEO张欣在2011年度业绩发布会上曾表示，SOHO中国不向消费者而是向投资者出售产品，这些人是富裕的私人投资者，看中的是租金收益和资产升值，购买是为了长期持有，而并非快速买进卖出。 因此，张欣认为SOHO中国不应该被认定为地产开发商，而应该是资产管理公司。 当然，要获得稳定的租金收益和资产升值，有赖于良好的物业运营管理和其他形态物业的互动助推作用。 前景说法不一 商住项目的热销直接反映了市场的接受度和购买力，但对于这类项目的发展前景，业界说法不一。 上海三湘股份有限公司副总经理张涛告诉记者，过去不少办公性质的写字楼项目以“打擦边球”的形式，包装成住宅来销售，但其本身的商住性质、物业形态乃至消防验收等方面，都可能存在一定的局限。这种局限造成的一些问题是相关部门不愿看到的，因此未来这类项目的立案获批会越来越难。审批难，必然会导致未来供应量的减少，这对于当前的存量项目，则一定程度上是利好。 高栋也对商住项目持有谨慎乐观的态度：看好这类产品在一线城市的发展前景，二三线城市则有些担忧。 张宏伟则表示，不同的阶段有不同的发展机会，而市场供应和成交，最终将由需求来决定。这类小户型商住项目的未来前景，首先看政策，其次依赖于市场认知度的演进和需求量的变化。

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