上海楼市的上行推手轨交效应失效

　　轨交17号线规划公布已近三月，青浦新城的新房成交面积却不增反降；无独有偶，本月正式通车的轨交22号线也未能对金山楼市起到立竿见影的作用。作为楼市上行重要推手的轨交效应似乎失效。 　　近年来包括9号线、11号线等连接市郊的轨道交通线路相继通车运营。这些快速交通对在改善当地出行瓶颈的同时，也对途经的松江新城、嘉定新城等区域楼市热度起到拉升作用。在轨交线路规划公布、站点建设、通车运营等多个重要节点，线路周边板块、区域住宅的成交量和价格通常都会不约而同地迈步向上，甚至有圈内人士提出跟着轨交线路买房的说法。 　　不过楼市轨交效应在今年却出现了失效的情况。轨交17号线8月公布规划、轨交22号线在本月正式通车运营。前者连接虹桥火车站和东方绿舟，途经九大新城之一的青浦新城，未来将终结青浦区没有地铁的历史；后者则从上海南站通达金山新城，使得当地与市区的交通成本大大降低。但在调查中记者发现，这两条备受瞩目的轨交线路都没有如愿拉升沿途板块的住宅市场。 　　以轨交17号线为例，赵巷、青浦新城和朱家角板块被认为受其利好作用最为明显。不过数据却显示，无论是成交量还是板块新房价格均未有明显变化。如青浦新城板块，今年1至7月新房共计成交18.5万平方米，月均成交2.64万平方米；在17号线规划公布后的近3个月时间内，其总成交面积仅为4.8万平方米，月均成交面积不增反降。而在金山新城，通车后首个入市的住宅项目御景龙庭10月至今的销售成绩也仅为31套，两周去化不足15%。 　　“这两年楼市调控对市场的去投资化作用是轨交利好短期难有明显体现的重要原因。”21世纪不动产上海区域分析师罗寅申今天（10月25日）在接受新民网采访时指出，前几年轨交对周边市场拉动作用巨大和市场上投资、投机购房比例高密切相关。具备炒作的由头加上房源总价相对低廉，让不少投资客大肆购买新建轨交沿线的房源。“炒房团”一次性购买楼盘数十套甚至上百套房源的消息屡见不鲜，人为制造供需紧张哄抬房价。 　　罗寅申表示，在经历了两年的楼市调控后，住宅市场上纯投资购房的情况已经非常罕见。而新轨交周边市郊板块的生活配套相对还比较薄弱，主要优势还体现在价格方面。但对于自住需求的购房者来说，日常生活是否便捷是最主要的参考因素。“这些板块目前的需求依然集中在当地居民，轨交带来的人口导入效应短期内很难体现。”他说。 　　德佑地产研究主任陆骑麟则向记者表示，楼市轨交效应失效与市场总体形势也密切相关。“过去两年楼市整体走好在一定程度上放大了轨交对于周边市场的拉动作用。”他认为，同理在目前市场总体疲软的情况下，轨交动力的下滑也在情理之中。

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