上海刚需楼盘逆市涨价新房市场两极分化

　　今天（10月31日）是10月的最后一天，虽然与去年相比，申城今年“金九银十”的新房成交情况明显好转，但总体交投热情依然平淡。记者调查发现，目前市场上的优惠多集中在改善型项目上，实际需求最大的刚需楼盘则忙着逆向提价，成为成交上行的最大阻力。 　　记者看到，为了争夺群体数量相对较少的改善型购房者，中高端楼盘纷纷选择给出夺人眼球的大幅优惠或折扣，“总价立减数十万”的宣传比比皆是。 　　上周的申城成交冠军是位于五角场的中高端项目——创智天地嘉苑（江湾翰林）。数据显示，该项目单周成交57套，成交均价为37577元/平方米。“项目所处的五角场板块是北区最成熟的城市副中心之一，近年来板块内少有新项目入市。所以从位置和周边生活配套来看，这一价格具有相当的竞争力。”一位不愿具名的代理行人士告诉记者，再考虑到所推产品为精装大平层和叠加别墅，这一价格应该略低于市场预先的判断。此外，诸如仁恒森兰雅苑、新城碧翠、明园森林都市等项目都给出了相当于大于9折的优惠力度。 　　在另一方面，刚需楼盘却选择逆市涨价。以位于嘉定的天居玲珑湾为例，上周该楼盘的公寓成交均价已经达到1.15万元/平方米。而就在今年4月初，其首次开盘时的每平方米成交均价尚不足万元。即使存在位置、户型等方面的区别，同一楼盘半年时间就敢于涨价2成，在现在的楼市背景下仍是颇为惊人。 　　当然像天居玲珑湾这样大幅涨价的还是个别现象，更多楼盘选择数次小幅提价，或缩小折扣幅度的方法来变相涨价。如南翔板块的绿地崴廉公馆，记者今天以购房者身份来到该项目售楼处时就被告知，目前在售房源每平方米的价格比上个月上涨了几百元。 　　据现场销售人员介绍，该项目在售的房源已所剩不多，基本上都是3层以下或者是顶层，其中精装修全款93折、贷款94折。虽然表面上折扣力度不小，但在售楼处提供的一份“一房一价”表上记者看到，几乎所有的房源折后均价都接近20000元/平方米。而对于涨价，销售人员也并不否认。“项目之前卖得很好，所以把价格上调了一些。”他还信誓旦旦地表示，项目预计开盘的新一批房源价格也是只涨不跌。 　　对此，中房信研究总监薛建雄表示，从刚需楼盘来说，大量年初降价热销的项目的价格正处于稳步回升阶段；而大量价格停留在2010年高位的中高端楼盘，因长期滞销企业资金碰到一定压力而开始降价跑量。他预计，接下来市场会有一些中高端楼盘降价或低开，但这不影响刚需盘涨价。 　　德佑地产研究主任陆骑麟也表示，近期部分中高端楼盘通过优惠措施提高了自身的性价比，得以吸引改善性购房者入市。与之对应的却是部分低端楼盘的提价，但同时也使得其去化速度大不如前。21世纪不动产上海区域分析师罗寅申指出，10月以来市场购买力的主体是刚需，而刚需对市场价格更加敏感，中低端项目价格上的上涨自然会对市场整体成交水平带来影响。

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