上海二手房就近置换成热潮普遍跳价

　　市中心同板块，甚至同小区的置换需求正成为一股市场热潮，由于这样的就近置换需求买进卖出往往在同一家中介门店达成，因此“客户即房东，房东即客户”的顺口溜也在各门店中流传。 　　还没卖房邻居就相中 　　“小夏啊，听说你要卖房子了，你要卖的时候能不能跟楼下老王说一下？他一直就想换房子……”打算换掉手头两房的夏先生前两天碰到了小区的物业经理，对方告诉他住在底楼的一位业主早就想换房子了，而对方换房的理由其实很简单，因为住一楼晒不到太阳，加之有很多其他不便，一直想换到本小区的中高层。中远两湾城是上海市中心体量最大的住宅项目之一，近来这一楼盘同小区置换交易十分旺盛。例如上月小区内一业主将自己60平方方米的小户型房源以180万元售出，又以400万元购买了一套三房房源。当然，除了普遍存在的以小换大的改善型置换交易，也存在个别对居住条件要求较低的老年人反其道而行之，在同一小区内以大换小，将差额现金用于子女购房或者投资。 　　无独有偶，在德佑地产豫园店，记者了解到，近期位于河南南路的太阳都市花园不乏将较小、较旧的一期房源置换为较新的二期房源的事例。附近的另一个楼盘——士林华苑的房源将在明年达到交易满五年的期限，预计将有不少房源挂牌。由于士林华苑是2008年开盘的项目，以南北通透的板式房源为主，质量好于周边较老的楼盘，因此届时将可能会有不少附近小区的业主试图置换。据豫园店经纪人介绍，周边小区的住户中，长期在豫园商圈经商的人士占据不小的比例，有的甚至在上世纪九十年代就到此经商，这些住户对于豫园商圈的归属感十分强烈，即便是要置换房屋，一般也不肯离开豫园商圈周边，所以造成了同板块、同小区置换的盛行。 　　相较于不同区域的置换，同板块或者同一小区的置换存在着一些优势。对于一些长期生活在某一区域的人士来说，对本地生活的习惯性、归属感以及社交圈等因素将成为置换时考虑的重要方面，并且这些影响很难用金钱和价格衡量，尤其是在配套相对完善的市中心区域。 　　根据德佑地产监控的二手房数据显示，今年11月，全市二手住宅成交套数达到19744套，达到去年调控政策出台以来的最高点。其中内环内二手住宅成交量达到2920套，环比涨幅38.4%，明显高于全市整体涨幅。 　　“存货”不断下降 　　刚需、改善轮番出动，二手房交易活跃使得存量不断下降。 　　来自21世纪不动产上海区域市场研究部的数据统计显示，今年上半年，上海二手房总成交套数约8万套，而7至11月份的成交套数已经超过9万套，超过了上半年的成交量。下半年以来，上海二手房成交平稳递增，但挂牌量明显减少。据网上房地产(上海)数据显示，今年6月底，上海二手房挂牌量为16.2万套，而截至12月20日，二手房挂牌量为14.7万套，减少约9%。 　　除了成交快的原因，挂牌跟不上也是存量房下降的重要因素。在普陀长风板块，进入12月，上门挂牌、网上挂牌的业主明显没有以前积极；甚至购房客上门，业主会一直推脱没空，情节轻的就拖延时间，“情节较重”的直接加价5万-10万元，令购房者反复权衡，从而继续拖延时间。 　　21世纪不动产上海锐丰长宁东区域经理李栋介绍说，朝向、位置较好的优质房源在前3个月去化后，补充房源量明显不足，各户型、面积段的优质房源挂牌量更是“触底”。 　　“惜售”现象可能增加 　　在采访中记者得知由于调控的影响使得投资客几乎绝迹，现在上门的客户诚意度都挺高，都希望近期买房；一些业主也正式抓住了这一点，在交涉时普遍跳价5万-10万元。“早前一位客户看中一套安居曹杨苑90平方米的两房，原价223万元。双方看完房后，房东立即加价至230万元。”21世纪不动产上海锐丰长风板块区域经理胡明锋介绍说。 　　还有些业主则不断提价。“像新华路板块内静怡村一套50平方米的小两房，在7月份时总价才140万元左右，而到了11月份已经达到180万元，差价近40万元。”李栋告诉记者。 　　面对房东提价，资金承受力较强的购房者，就马上签订合同，以免再生意外。但不是所有人都能接受这种突发涨价的情况。如上述这类接受跳价的置换型刚需，其能够承受的价格变动也就在总价的5%－10%。 　　21世纪不动产上海区域市场研究部黄河滔认为，此前二手房已逐步重回量价齐升的阶段，大幅提升未来市场利好期望值，进一步使业主产生“惜售”心态，12月份跳价现象也较前几月更为频繁的出现。在供需及预期优势逐步趋向卖方市场的背景下，不排除未来“惜售”现象将出现扩容。但因部分购房者仍具理性且楼市整体不具大涨空间，所以扩速也不会太快。

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