上海市外围楼盘供应量明显增加

自3月1日起，上海将调整普通住房标准，大幅增加的普通住房令开发商看到了撬动销售的希望。最近，外围楼盘的供应明显增加，蛰伏了一段时间的上海楼市逐渐苏醒，新一轮促销热潮悄然掀起。

上周末，上海共有4个住宅项目入市，推出了800余套新房源，环比前一周末飙升了60.9%。其中有3个地处宝山区，垄断了此次周末超97%的供应量，并伴有大幅度的让利活动：其中一个以8888元/平方米的起价，成为目前宝山区最便宜的楼盘。

来自搜房网数据监控中心的统计显示，自春节长假以来，上海楼市供应一直处于低谷。1月16日至2月12日这四周，仅有3个项目新推了200余套房源。不过在蛰伏了近一个月之后，众多开发商开始准备发力推盘。2月13日至19日这一周，有5个住宅项目开盘，推房量超500套，环比此前一周大幅上升了900%，且绝大多数都取得了不错的销售成绩。“造成这种现象的原因主要有两点。”搜房网数据监控中心分析师曲鹏认为，一是，即将于3月份实施的新普通住宅标准，使得普通住宅的涵盖面将大大增加，尤其是外环以外，这可以使购房者的购房成本有所下降；二是，最近开盘的项目，延续了去年底“以价换量”的策略，纷纷给出了较大的优惠，优惠幅度最大的达到了85折，预示楼市新一轮的促销热潮即将到来。

3月份，预计开发商们会各显神通，充分展示其打折促销的功力。一项截至2月24日的统计显示，今年3月份上海将有205个楼盘有打折优惠措施，环比2月份的192个上升6.8%；同比去年3月份，将大幅增加115.8%。其中25个项目为新增优惠项目，主要集中于中环以外的地区。各区县中，浦东新区有望以37个优惠楼盘的数量，继续蝉联打折促销榜首，占全市优惠盘总量的18%。松江区和青浦区分别以30个和26个优惠楼盘位居二、三席。此外，3 月1日起新实施的普通住房标准，使嘉定新城绝大多数项目纳入了“新普通住宅”的范畴，从而使嘉定新城成为最大的受益区。

普通住房标准即将调整，也使近期二手房市场热度有所回升。“相比春节前，近期二手房交易表现活跃不少。”据上海中原地产松江区大学城分行经理杨刚介绍，春节过后，虽然该板块的二手房市场挂牌量和挂牌价格与节前基本持平，但是门店的来客量提高了30%-40%，成交量与节前相比也提高了50%左右。目前，该区域总价100万-120万元的房源卖得较好，“以购买100万元、90平方米以下的首套房为例，普通住房标准调整后，可以节省约3万元左右，因此还是能刺激一定的需求释放”。

3月1日起普通住宅的新标准正式实行，税费的减免势必会吸引不少中低端购房者出手。与此同时，“阳春三月”也将成开发商发力的第一个关键点，一些早已有推盘计划的楼盘也终于敲定了开盘时间，希望趁着普通住房标准调整的时间点趁热打铁。

据初步估计，3月份又会有49个楼盘加入推盘行列。巨大的供应压力下，预计推出打折促销优惠的楼盘将达205个(含别墅)，而就在开发商酝酿 “抢跑”，以期引来新一轮更大面积的“以价换量”行情之际，成交均价虽然在近18个月来首次跌破2万元/平方米关口，但购房者却仍普遍持观望态度。

3月新盘中小户型推盘量占比五成

新江湾城某楼盘从去年年底开始频频传出可能开盘的消息，因为市场环境不好而暂时按兵不动，但春节以后，几乎每个周末，代理机构都会发短信给潜在客户“造势”，最新的消息是，将于3月面世。有统计显示，3月份又将有23个新盘入市，另外还有26个在售楼盘推出新房源。

3月预开盘项目区域分布较为分散，以浦东、嘉定居首。浦东和嘉定从去年四季度开始，成交量一度领先，同时也让该区域开发商有了极大的推盘信心。 3月，浦东共有4盘推新，数量位居各区之首。嘉定和奉贤并列其后，各有3盘推新。从环线分布看，推盘仍以外环外为主，此次外环外推盘占据总推盘量的近7 成。从推盘户型看，3月预推盘项目仍以中小户型为主。对于目前正在寻觅新房的准婚族来说，又增加了不少选择机会。刚需购房在一定程度上带动了不少成交量，而刚需最主要的来源还是婚房需求。

普通住宅标准的上调，可以在一定程度上节省购房者的成本，对于项目的销售提供了帮助。因此3月不少项目选择趁热打铁，推出促销活动，寄希望于在即将到来的成交上升期取得好的销售业绩。

新上市楼盘以低价入市换取成交量

■数据

中国房产信息集团的数据显示，2月前27天，全市共成交一手商品住宅2966套33.05万平方米，已远高于1月份1774套21.2万平方米的水平，预期整个2月的成交量将达40万平方米左右。但成交均价环比大跌了10.7%，从1月份的22618元跌到2月前27天的20196元/平方米。

导致成交均价大幅下滑的主要原因是降价的楼盘数量大幅增加。如大华锦绣华城、中环1号、保利叶语、象屿郦庭、新城忆华里、毕加索小镇等2月份刚加入降价的楼盘占据了成交排行榜的主要位置。另外，春节前有降价的楼盘也依然热销，占据成交榜的另一部分。

3月份又将会有23个新盘入市，另外还有26个在售楼盘推新房源，预期市场的竞争将会更加剧烈。其中，新上市的楼盘必然以低价入市来换取成交量，推新房源的楼盘也会遇到客源积累时间不足而采取低价引客策略。

中房信研究总监薛建雄表示，去年降价的主要都是国内大型开发商，这些开发商把住宅开发销售这个现金流的雪球滚得太大，只要销售速度一出现问题只能降价换量，否则以土地、工程和债务为主的巨大支出现金流会把公司拖垮。在去年年底那轮降价的项目热销后，已经为市场垫定底部，而人气回升也让一些开发商收缩了降价幅度。

3月份大量楼盘低价或降价入市后，总体成交均价可能会进一步下调。但是，与节前楼盘的大幅降价相比，个案的房价降幅会逐步缩小。因此，对于购房者来说，适时出手可能会买到价格更划算的房子。

“等普族”将在近两月内集中过户交易

业内人士普遍认为，二手房市场并不缺需求，首套置业刚需客比重非常大，3月1日起普通住宅的新标准正式实行，税费的减免势必会吸引不少中低端购房者出手，如在松江，近一周主动上门咨询相关事宜的客户已络绎不绝。

据二手房指数办公室调查，3月1日起执行新普通住房标准的消息一公布，内环和内外环区域纳入新普通房比例大增，成为受惠较多的区域，由此激起刚需客回探市场的激情，纳入新普通房后税费减少，也使得房价下跌趋缓，走平增多。由于消息公布离实施还尚有时日，导致看客多、成交少，成交放量不明显。此标准一出台，一些介于标准上下的二手房开始变相调整价格，以新普通住房面目迎接刚需客，甚至部分交易转为“半吊子”，先签约，等到3月再过户交易。

上海二手房指数办公室认为，持平板块多分布于中外环。第一，中外环大量面积小、总价低的老工房能够达到新普通住房标准，这类处于临界点标准的业主和购房者选择等待。如普陀桃浦、闵行梅陇、宝山上大等板块持平。第二，虽然部分刚需房源总价已经跌至购房者可接受的范围，但一手房供应、降价潮尚未全面启动，购房者仍在比较中观望。第三，资金雄厚的业主心态淡定，年后急需资金周转的业主减少，等得起的业主对卖房兴趣大减。

2月二手房成交量的回升并非表明刚需客户已经全面回归，大部分不受限购制约的刚需客仍然选择观望。在这种市场情绪下，一二手房价格倒挂再次转化为二手房“慢一拍”，一手房降价范围扩大，但二手房“拉锯”加大，甚至出现小部分价格反涨。随着3月新版普通住房标准实施，去年下半年积压的购房需求开始释放。“从市场供求表现的变化走势看，眼下想要购房自住的客户都可谓是到了可以出手的阶段。”汉宇地产市场研究部经理付伟表示，尤其在普通住宅标准刚刚施行的时期，此前一些坐等普通住宅新标准落实并已选定房源的购房者会集中签约，三四月二手房市场将会迎来一波成交小高峰。

三区域存量压力最大 刚需客可等促销多淘房

监管层之前表态对首套房的贷款应给予优惠，在一定程度上鼓励了刚性需求入市。加上上市楼盘针对刚性需求开始了又一波降价促销，因此，2月的成交主要集中在外环外的中低总价、中小户型新盘。下跌了12%的全市一手住宅均价也印证了这一点，由于单价的下调和成交结构均以低单价的外环刚需盘为主，均价迅速回落到1.9831万元/平方米水平，低于去年任何一个月的成交均价。

成交最抢眼的是位于宝山区外郊环位置的某大盘，2月发售的房源相比去年底销售的同类房源降价幅度超过20%，2月销售记录是213套。再次表明，目前唯一受到政策支持的刚性需求几乎都在等待价格回落。

上海永庆房屋总经理陈史翎建议刚需购房者多关注嘉定、原南汇、宝山三个区域的上市新盘，因为全市各区域的存量压力最大的是这三个区域，尤其是有新盘要上市又没有过大规模降价的大型房企，在第一季度的销售压力下还会有促销。

■数据

上海永庆房屋研究部统计，从成交总价段位分布上看，除了1000万元以上的一手住宅成交量环比1月下降，其他段位的均大幅上涨，幅度最大的是 150万元－200万元的住宅；其次是200万元－300万元的一手住宅，这部分介于刚需和改善型之间的需求也几乎是爆发性地增长。

单价方面则明显呈现出“中间强，两头弱”的状况。单价1万元－2万元/平方米的一手住宅占全市总成交的63.6%，单价2万元－3万元/平方米和单价2万元－5万元/平方米的一手住宅分别环比增长109.2%和157.5%，证明目前自住型需求尤其是刚性需求的市场支柱性作用显著，单价5万元 /平方米以上住宅成交仍然继续滑落。在各城区市场表现上，虹口、闸北、宝山、青浦等刚需集中的区域成交环比增幅均超过200%，宝山的增长仍然抢眼，为 432.4%。成交均价方面，外环内一手住宅成交均价全线下跌，内环内跌幅最高——34.2%。

二手房行情指标

“现在有多少人看房”

如同上班族在结束长假后需要一段恢复调整期以达到最佳工作状态一样，上海二手房市场在2月中下旬，各中介门店的看房量开始成倍增长，同时购房者的购房意向更趋明确，二手房市场似乎也有了“龙抬头”的气氛，而预判二手房成交量未来是否会有所上升的重要指标就是现在有多少人看房。

根据汉宇地产2月份前几周的成交汇总情况显示，近两周成交量较2月初有明显增长，总量已超过1月份整月的量。同时，上周的成交量环比前一周也有明显增加，周成交增量有进一步小幅扩大的趋势，其中浦东、宝山、闵行、松江几个热门区域的中低端房源成交已经明显抬头，故预计本月全市各类二手房成交套数环比1月份会有明显上升，并不排除同比去年春节时期的2月份也有所上涨的可能性，成交套数可能会达到8000套以上甚至重回10000套的水平。此轮二手房市场的回暖可以说并不单纯是春节后集中释放了积压的需求，而是几重利好因素下的交叉作用所致，因此这轮上升行情应该会延续到三四月份。

近期中介抽样调查发现，门店的带看量均已明显上升。外围地区的门店周带看量平均可达将近40组甚至以上，如汉宇地产金地未未来分行工作日里平均每个业务员至少都有1－2组的带看，到周末更可增加到4－6组；中心城区相对少一些，但每周也能达到20－30组的量，而2月上旬期间往往三四天才会遇到一组客户看房。出来看房者的增加也能说明一些当前的市场行情。

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〖上海市外围楼盘供应量明显增加〗