上海小区物业收费标准多年未变八成生存艰难

近日，浦东一个小区的物业公司因长期亏损突然撤走，小区没有保安看门，也没有保洁员扫地。业内人士称，物业弃盘也是无奈之举。上海市物业管理行业协会第十工作委员会副秘书长方宇清表示，目前，本市八成居住小区物业生存艰难。“物业公司都去做写字楼、商务楼、政府办公楼的业务，没人愿意入驻居民区”。为此，民主党派成员建议，小区物业收费标准应与物价指数挂钩，不同类型的小区应有不同的收费标准。 先天不足后天无奈 住宅物业收费难，导致物业企业长期亏损，有其特殊历史原因。当年，政府为鼓励居民购买已租公房，将售后公房的管理费定得很低，最初每套住房每月只有3元管理费，如今才涨到4.5元。这对物业服务成本来说是杯水车薪。在不少小区，售后公房、租赁公房、商品房并存，还引发了“一种服务、多种收费标准”的社会矛盾。 本市商品房的物业收费，经历了数次变动。1997年，上海居住物业管理条例实施，允许物业收费在统一定价基础上，可在一定范围内浮动。2005年上海开始实施物业服务分等收费。从表面上看，物业收费开始逐渐放开，但由于后续政策没有及时跟进，物业收费问题没有丝毫改善。从2005年至今，物业管理成本、人力成本急剧上升，最低工资标准从 690元涨到1450元，增长110％，员工缴金数额亦不断攀升，然而物业收费标准多年来纹丝不动，这令物业企业难以为继。 钱收不到，服务质量上不去，生存艰难但又退不出来，已成为住宅物业管理中的普遍现象。 弃之不能软拖硬撑 虽然物业普遍生存艰难，但从实际情况看，本市住宅物业弃盘的现象还不是很严重。业内人士称，原因在于政府“施压”，以及部分企业出于自身发展的考虑。小区物业一夜消失，带来的后果是:垃圾没人收集，环境没人打扫，电梯水泵坏了没人维修，小区出现服务、管理、治安真空，陷入混乱。于是，政府被迫掏钱，采取临时托管的形式，请物业公司暂时管理。部分知名物业企业重视市场信誉度，倘若他们撤离小区，被媒体曝光“不负责任”，会影响他们的品牌。因此，经济实力尚可的企业只能用盈利项目补贴亏损项目，勉强维持管理服务。 还有部分企业只能采取软拖的方式，降低成本，降低服务标准，减少岗位配置，能拖一天是一天。于是，小区门口的保安少了，庭院和大楼的保洁力度降低了，居民报修的反应速度慢了。而这又招致业主不满，不少人为此拒绝缴纳物业费，形成恶性循环。 收费标准应该挂钩 针对住宅物业亏损的现象，九三学社社员丁兰弟认为，物业收费标准不能多年来纹丝不动，物业收费标准可与物价指数挂钩，实行同步调整。政府主管部门应主动对收费标准提出指导性意见，并引导业主和物业共同协商、确定收费标准。对于物业收费问题最突出的售后公房、动迁安置房、保障房小区，这些项目的物业管理收费与成本的差额，可由政府补贴。 致公党党员方宇清认为，为防止更多“物业撤离、小区失管”现象出现，政府应早做决断，在不同类型的居民区，建立对应的物业收费管理模式。其中，部分商品房小区的收费可趋向市场化。保障房社区则维持现有政府定价的收费模式，不以盈利为目的，吸收有国营背景的物业企业入驻。同时，政府还应出台政策，允许将住宅配套的地下车库、商业用房等用于经营收益，并允许业主大会将多余的物业管理用房用于出租。

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