上海2012年楼市盘点市场整体触底反弹格局形成

　　虽然上海房地产调控的力度在过去一年还有小幅加大，但效力却不可避免地出现减弱。统计数据显示，2012年申城新房成交面积环比上涨近三成，达到938.7万平方米。业内分析判断，市场整体触底反弹的格局已经形成。 　　数据显示市场已逐步走出低迷 　　在完成“四连涨”后，申城2012年新建商品住房共计成交78257套，成交面积达到938.7万平方米。与2011年长期处于“寒冬”相比，楼市整体成交表现明显好转，5月后的单月成交面积均保持在80万平方米以上，推动全年成绩环比上涨28.9%，也接近2010年的水平。 　　从阶段来看，除了一季度受春节影响处于“冰点”外，二季度开发商凭借“以价换量”成交迅速上升，并在6月走出一波“小阳春”行情；不过在接下来的“金九银十”中，由于价格优惠的收窄，交投也有所降温，但表现依然强于一季度；随着年底的接近，担忧明年房价上涨的客户数量不断增长，继而加快了入市步伐。楼市行情在年底“翘尾”显著，最终在12月一举攻上120万平方米的高位，登上了全年顶点。 　　而从价格来看，每平方米22461元的成交均价与2011年基本持平，涨幅不足3%。如果考虑到通货膨胀的因素，房价实际上仍有所下跌。业内分析认为，这说明虽然调控对于成交的影响在2012年有所减弱，但在房价控制方面的作用依然明显。 　　改善型入市促中高端市场复苏 　　值得注意的是，改善型需求在今年放量入市，曾一度取代刚需成为市场购买的主力。据统计，2012年单价在每平方米2-5万元的新建商品住宅成交合计达到2.53万套，同比提升33.1%，高于新房成交的总体涨幅，在全年成交总量中的占比，也达到近三分之一。加上顶级豪宅市场成交继续稳中有升，中高端市场在过去一年中复苏明显。 　　上海搜房数据监控中心分析师汤正魏指出，自2011年底2012年初星河湾集团率先拉开豪宅“以价换量”的序幕之后，越来越多的中高端项目开始效仿，使楼市成交重心在短期内向中高端物业靠拢。包括中海紫御豪庭、海珀府邸等项目纷纷以平价、甚至是低价入市，获得了火爆的销售反馈。其中，中海紫御豪庭更是凭借近11.5万平方米的成交面积，仅次于顾村的保利叶语，位列上海2012年成交排行的第二位。 　　一位不愿具名的代理行人士向记者透露，其公司代理的多个中高端项目的成交情况都明显好过预期。“楼盘价格有所让步是一方面原因，另外就是随着政策底部显现，改善型购房者对市场的预期率先转变，入市意愿增加。”他说。不过，随着改善性等需求在年中高位集中释放，市场在年末再次回归至以刚需为主导的市场结构。到市场最火爆的12月，单价2万元/平方米以下的房源，成交占比达到68%。 　　专家看好新年市场“温和增长” 　　“翘尾”变“龙头”。2012年12月市场的火爆表象让不少业内人士看好2013年的楼市走向，但限购、限贷政策的持续实施则在一定程度上打消了市场新年大幅增长的可能性。 　　对于新年的申城房地产市场，上海永庆房屋总经理陈史翎判断为“温和增长”。他指出，尽管12月的一手住宅成交全面增长，但全市的成交价格并未出现大变化，说明各类需求都在本月加快了释放，其对应的各价位的一手住宅成交结构没有发生大的改变。成交量创新高并不是2013年行情大涨的先兆，预计2013年上海住宅市场持续一个较为稳定的成交量水平。 　　而21世纪不动产上海区域分析师黄河滔今天（1月4日）在接受新民网采访时也表示，下半年上海楼市一二手房合计成交占总量的七成比例，呈现出上坡式的回暖行情，年末4季度更是创出2010年以来的季度新高。在各方力推及楼市自身基本面企稳下，2013年初期延续高位成交问题不大。 　　但他同时指出，在如今限购主导下，去年末楼市的集中成交一定程度上有透支2013年需求的嫌疑。未来一旦价格上涨提速，或年末需求释放所导致性价比房源的稀缺，都将导致成交出现后继乏力的状况。

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