长风板块雅戈尔项目或被迫赔本赚吆喝

　　继中海紫御豪庭之后，又一个长风板块的地王级项目即将在本周六（1月26日）正式开盘。新民网记者了解到，作为楼板价高达25966元/平方米的长风单价地王，雅戈尔长风8号（雅仕名邸）上周末已开始领号认筹，共计推出166套房源。 　　迫于市场压力，作为总价地王的中海紫御豪庭去年中开盘时只能以“保本价”出售；而雅戈尔项目单拿地楼板价每平方米就要高出3500多元，定价尴尬程度则有过之无不及。业内分析预测，作为雅戈尔进入上海的首个项目，为避免开局不利，长风8号的首批房源或被迫平价、甚至是亏本出售，来换取市场认可。 　　高地价倒逼房价 　　有中海平价入市在前，雅戈尔的价格实际上已经被顶在了“杠头”上。一位不愿具名的代理行人士在与记者交谈中坦言，作为陷入长风板块“地王之困”的两个代表项目，总价地王中海紫御豪庭去年的“定价尴尬”，今年在单价地王雅戈尔长风8号身上重演，高地价倒逼房价的情况有过之而无不及。 　　据了解，去年5月，头顶“全国总价地王”光环的中海紫御豪庭以38000元/平方米的均价开售。鉴于其楼板价高达22409元/平方米，这一价格被业内分析为“贴着”成本线销售，项目低价策略如期受到市场热捧，号称当日销售12亿元，成为6月上海新房的销售冠军。不过从利润角度来看，开发商美名曰“薄利多销”，实际上则可能无钱可赚。 　　实际上，中海紫御豪庭并非长风板块楼板价最贵的项目。雅戈尔在2010年9月底拿下长风8号地块时，楼板价高达25966元/平方米，比中海紫御豪庭高出3500多元，成为长风区域的单价地王。据业内人士推算，视实际装修标准，该项目的售价至少要达到每平方米40000-42000元才能勉强保本，这已经贵过了紫御豪庭的实际售价。如果想要盈利，定价只能更高。 　　也就是说，在同为高档项目的中海为板块价格实质“定位”的情况下，雅戈尔陷入了到底是降价求售，还是保价滞销的窘境。 　　平价入市仍贵过周边 　　最终，雅戈尔选择了与中海相同的定价策略。 记者以购房者的身份来到位于泸定路上的雅戈尔长风8号楼盘售楼处。项目销售人员表示，楼盘目前正在认筹，支付10万元意向金就可以“购号”，到26号正式开盘时凭号选房并享受优惠。“具体价格到时才能知道，一房一价的，我只能告诉你大概折后每平方米均价在45000元/平方米左右。”他说。 　　如果结合项目25966元/平方米的楼板价，这样的定价只能认为是平价销售，开发商的利润相当有限。不过即便这样，它的价格依然比周边楼盘贵出不少。仅以与雅戈尔长风8号既同病相怜又是直接竞争对手的中海紫御豪庭为例，虽然其报价比开盘时有所上涨，但依然仅在每平方米40000至41000元，按此计算，比雅戈尔项目便宜10%以上。而实际上，周边二手房的价格则更低。 　　对此，项目销售人员并不否认，同时以项目品质和小区园林作为解释。“雅戈尔在宁波是专门做高端项目的，当地牌子很响，这次就有不少买房的人是它的老客户。”销售人员向记者信誓旦旦地表示，作为雅戈尔在上海的第一个项目，这个楼盘是要“竖牌子”的，所以品质上肯定不会差。 　　现场出现投资客身影 　　不过在项目售楼处，记者注意到，看房者中除了本地改善型客户外，还出现了不少抱有投资心理的购房者。在参观样板间时，一位看房者显得并不过于关心，只是大致了解了户型和装修材料。攀谈中，他坦言自己主要看中房屋未来的升值潜力。“我还是比较看好这块地方未来的发展的，毕竟地段、位置放在这里，周边轨交又发达。”这位看房者告诉记者，他预测未来几年内，区域高档住宅的价格涨过6万元几乎是板上钉钉。 　　而销售人员也在有意无意地向购房者灌输这样的想法。例如，他们对于25966元/平方米的楼板价，非但没有讳莫如深，反而是主动提及，甚至将其作为宣传的卖点之一。“这房子光地价每平方米就要将近2万6，你说以后要卖多少钱？现在是第一批所以价格上有所优惠。”销售人员显得颇为自豪。 　　此外，户型种类齐全或许也是雅戈尔项目能获得投资者青睐的一大原因。与中海紫御豪庭清一色250平方米以上的大户型相比，雅戈尔长风8号就要“亲民”不少，其中95平方米的两房更是中环内中高档新房中罕见的小户型。中低楼层的总价或在400万以内，一方面降低了投资门槛，另一方面未来转手的难度也相对较小。 　　也许正是由于这一原因，据销售人员透露，该项目目前的蓄客情况相当不错，到周末排号的客户已经超过400组。同时，项目将在3月再加推一部分房源，价格则可能在目前基础上“小幅上涨”。

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