华润新江湾九里降价两成多数开发商不会跟风

　　上周末，位于杨浦新江湾城的华润新江湾九里突然降价的消息，引发板块内的开发商不小的震动。不过，多数开发商预计，板块内短期不会有大规模跟风降价举动。 　　4月21日开盘前，华润新江湾九里突然降价：开盘时的均价由之前的报价——4.3万元/平方米，直降到3.4万元/平方米，降幅达20%(详见早报昨日A24版《华润新江湾九里突然降价20%》)。 　　华润抢先降价 　　对于华润此番突然降价的原因，新江湾板块内某新开盘的项目负责人认为，华润新江湾九里的降价和此前位于同一板块的三湘未来海岸的低价开盘有关。此前不久，三湘未来海岸开盘，推出一批公寓房源，均价为3.5万元/平方米，精装房源，该项目的需求客户和华润新江湾九里有很大的相似性。 　　上述人士同时称，前两个月，新江湾九里销售惨淡，压力挤压到一定程度需要释放。 　　新江湾城某大型楼盘负责人则认为，华润新江湾九里目前的产品类型在板块内算是同质化情况比较明显的，像它这样的大平层公寓产品在板块内并不少见，此次大举降价，也是趁着其他几个同类型项目还没有大批量推盘，抢先做一些动作。 　　该负责人注意到，华润此次推出的166平方米精装平层，因为面积较小，在新江湾城板块还是有些总价上的优势，这说明华润是在对自己的产品、所在区域的竞争情况进行了排摸以后，才选择了166平方米精装平层这样一个可以突围的产品类型。“我相信未来一段时间内，华润的166平方米精装平层还是会走降价的策略。而华润另一个主打产品256平方米精装平层，因为总价较大，想要通过同样办法突围比较困难。” 　　另一位于新江湾板块的项目销售负责人表示，企业选择是否降价，和其对市场判断有关，有些企业库存高，资金压力大，会选择跑量促销来回笼资金。但有些企业在推盘一段时间后，资金流已经回正，销售压力小，则不会选择降价，比如其所在公司的项目目前还有十余套尾盘，每套总价在2000万元左右，根本没想过跟风打折。 　　“华润的这一批产品与之前相比有所不同，房源位置稍差，精装修标准有所下调，价格下调是不同产品价位的自然调整。”新江湾板块内某开发商总经理说，从开发商整体经营角度来说，华润在上海的几个项目都是中高端定位，在目前的市场情况下成交量都受到了较大影响，库存量比较大，所以只得把现有库存中定位偏低的产品先拿出来做一些价格调整，在淡市下适当跑一点量，缓解资金压力。 　　在售项目或小幅促销 　　不过，由于华润新江湾九里打折引发不小的市场关注，开发商预计，其可能会导致一些在售项目进行小幅促销。 　　前述新江湾城某大型楼盘负责人则表示，此次华润新江湾九里的大幅降价，对周边开发商的触动还是蛮大的。尤其会对已经在售和即将开盘的同类型产品产生较大影响，毕竟在新江湾城竞争这样激烈的板块里，想要突围而出，价格上肯定要有一些举措。“在华润之前，产品类型与华润差不多的嘉誉湾实际成交均价跌破了4万元/平方米，华润也是看到这个单价以后做出判断的，当然两者一个是低开，一个是降价，大家可能会有不同说法，但对购房者来说都是很简单的一个道理，就是价格是否到位。” 　　该人士称，“五一小长假”即将到来，板块内的一些楼盘已经开始有些动作，虽然具体促销幅度不清楚，但肯定是有较大突破的。 　　新江湾城另一别墅楼盘营销负责人说，华润新江湾九里在新江湾板块里算第二梯队，原来4.3万元/平方米的定价是偏贵的，但现在3.4万元/平方米的售价又偏低，价格一下降到第三梯队的水平上去了。“华润的降价，对同属第二梯队的楼盘影响就明显了，对第一梯队的影响目前还看不出来，因为第一梯队的品质本身是比较高的。而对第三梯队的影响也不大，因为第三梯队都是些小项目，数量也不多。” 　　该负责人说，三个梯队对应着不同的客户群，第二梯队的客户是不会去买第三梯队的房子的，现在大家都在观察华润接下来怎么走，如果是走了一批量后就不卖了，可能过一段时间板块内的价格格局就又会平静下来，如果是继续降价跑量，那么同质楼盘可能会被其带下水，“体现在策略上，大家会先把价格挺一挺，观察一段时间，看是不是继续降，是不是有其他楼盘跟进。” 　　该负责人称，如果第二梯队楼盘价格全线降了，那么第一梯队的价格也要调整。“我们是别墅项目，产品类型和华润不同，而且开盘时间最快也要到年中，因此尚有较长的观察时间。” 　　豪宅开发商观望 　　观望，是豪宅开发商比较一致的观点。 　　位处第一梯队的前述新江湾城某大型楼盘负责人便表示，其所在的楼盘项目是纯别墅社区，价位、客群和华润有区别，华润降价的影响对他们只能算“一般”，不过通过最近的一些优惠活动，成交上也有了个小爆发，是否会进行进一步的优惠尚在决策中，但幅度绝不会像华润那么大。 　　新江湾某新开盘的项目负责人指出，目前新江湾主流的产品是800万-1000万元的低密度楼盘，这次促销发生在相对低端的房源上，因而不会引发大面积的效仿。 　　前述新江湾板块内某开发商总经理指出，新江湾板块的楼盘定位均为中高端，产品稀缺，往往是开发商的代表作，开发商都是非常珍惜的，市场不好的时候，开发商首先想到的是先留一留，不必立即降价，至于现金流可以通过推其他产品来弥补。而从目前新江湾板块的实际情况来看，多数开发商还是比较谨慎地对待市场，通过大幅降价来走量，对于多数开发商来讲目前还不是那么迫切。“毕竟，高端产品的降价与高端产品的走量并没有完全正相关关系。” 　　“对于我们来讲，我们不会因为现在市场上销售量受阻而调整我们的成本，而是会继续按照原来的思路做好我们的产品，做好高端定位，甚至会在有些方面进行产品品质的升级。”该开发商总经理说，他不希望通过降低成本的方式来降价，更不希望新江湾板块打起价格战。“华润此次降价只是个案，三湘未来海岸产品的定位本来就低，而嘉誉湾也只是在市场不好的情况下进行了一定的让利而已。” 　　该开发商总经理所在公司旗下的新江湾在售楼盘目前已至尾盘，仅存十余套。

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